Crédito à habitação e casa

Despesas de comprar habitação

Os impostos de uma compra de habitação, calculados com as taxas de cada comunidade autónoma e com a norma citada ao lado do número.

O que faz

Toma um preço, uma comunidade autónoma e se a habitação é de segunda mão ou nova, e calcula o ITP, o imposto indireto e o AJD que lhe correspondem segundo a linha dessa comunidade, mais o que é estimado de notário, registo, contabilidade e avaliação. Cada imposto sai em separado com a sua taxa efetiva. Em baixo vão a norma que o fixa, as condições da redução para jovens no seu texto literal e o aviso de que o preço é apenas a base hipotética. As taxas não estão escritas na calculadora: leem-se do ficheiro oficial de cada comunidade, com a sua fonte.

Conceitos-chave

• O preço é uma premissa, não a base tributável: o artigo 10 da TRLITPAJD manda calcular o ITP sobre o valor de referência catastral quando este é superior ao preço ou ao valor declarado. Esta calculadora não conhece esse valor, por isso o número é o que resulta de tomar o preço como base. Antes de a usar, é preciso verificar a base tributável real.
• ITP: Imposto sobre Transmissões Patrimoniais, que na compra de habitação usada tributa a transmissão. Paga-o quem compra, e a sua taxa é fixada por cada comunidade, com escalões e, às vezes, com uma taxa única.
• IVA ou IGIC em habitação nova: a habitação nova leva imposto indireto a 10 % (Lei 37/1992, art. 91.Uno.1.7.º) e IGIC nas Canárias. Na de segunda mão não há: o imposto que se paga é o ITP, e a compra e venda está isenta de AJD.
• AJD: o Imposto sobre Atos Jurídicos Documentados, que se aplica à escritura. Em habitação de segunda mão não se tributa a compra e venda; tributa-se a escritura do empréstimo, e quem a paga é outra história (ver abaixo).
• Escala marginal e escala de valor total: duas legislações distintas escritas com a mesma palavra «escalões». Na marginal, cada escalão tem a sua taxa e aplica-se à parte do preço que cai nele. Na de valor total, a taxa do escalão em que cai o preço aplica-se ao preço inteiro: é o que faz la Comunitat Valenciana com os 11 % acima de um milhão de euros, que tributa todo o valor e não só o excedente. Escalão a escalão erraria em milhares de euros.
• Bonificações sobre a quota: há comunidades que não mudam a taxa e bonificam a quota, como Aragão com os seus 12,5 % para jovens, e outras que bonificam diretamente o imposto, como Ceuta e Melilla com 50 %. A bonificação incide sobre o que já foi calculado, não sobre o preço.
• A redução para jovens não se pressupõe: a calculadora não pede idade, rendimento nem se é a primeira habitação, porque seriam mais dois campos para um filtro que a frase já faz melhor. Se marcar a caixa, declara que cumpre as condições, e o número aplica-as; se o preço exceder o tecto da comunidade, a redução não se aplica e a calculadora di-lo com o número do tecto ao lado.
• O que não é calculado: os emolumentos de notário e registo (RD 1426/1989 e 1427/1989) não são estimados. Dependem de bonificações e de negociação, e um emolumento estimado é um número a olho. Calculam-se na contabilidade, com a fatura.

Perguntas frequentes

De facto tenho de pagar o ITP sobre este preço?

É a pergunta que tem de fazer antes de ver o resultado. O ITP é liquidado sobre o valor de referência catastral se esse valor for superior ao preço ou ao valor declarado, conforme o artigo 10 da TRLITPAJD. A calculadora usa o preço que escreve como base hipotética porque não conhece o valor cadastral, e avisa disso junto ao número. Se a diferença entre ambos for grande, o número que sai aqui não é o que vai pagar.

Quem paga as despesas do crédito à habitação?

Não é o mesmo que as despesas da compra. Desde o RDL 17/2018, o AJD da escritura do empréstimo paga-o o banco, e desde a Lei 5/2019 (art. 14.1.e) também o notário do empréstimo —salvo as cópias, que paga quem as pede—, o registo e a contabilidade. A avaliação paga-a o prestatário. Com a exceção dos três territórios forais (Álava, Bizkaia e Gipuzkoa), onde o AJD da escritura do crédito à habitação paga quem pede o empréstimo e não o banco. Aqui não entra na conta porque a calculadora não pede o crédito à habitação: são dados de outro cálculo.

Porque é que em algumas comunidades a taxa sobe ao passar um milhão de euros?

Porque há duas formas de escalar e cada comunidade escolhe uma. La Comunitat Valenciana, por exemplo, aplica os 11 % ao valor inteiro quando o preço ultrapassa o milhão, não só ao excedente. A calculadora lê essa diferença da linha oficial de cada comunidade e aplica-a tal como está; por isso o resultado pode não coincidir com uma regra mental de «o primeiro escalão a uma taxa e o resto a outra».

O que acontece se não cumprir as condições de jovens?

Não acontece nada: a calculadora calcula a taxa geral. Se marcar a caixa de jovens sem as cumprir, está a declarar algo que não é verdade e o resultado sai mais baixo do que corresponde. As condições exatas de cada comunidade estão no detalhe, no seu texto literal, para as poder ler antes de declarar.

E se a minha comunidade não tem redução para jovens?

Então o cálculo é o geral e não há nada a declarar. Algumas comunidades têm um auxílio para jovens com condições que a calculadora não aplica, porque dependem de dados que esta página não pede (o património de todos os adquirentes, ou a dimensão do município). O detalhe diz-lhe que existe e remete-o para a sua norma, para que a veja por sua conta.

Que diferença há entre habitação usada e habitação nova?

Na de segunda mão só paga o ITP: não há IVA e a compra e venda está isenta de AJD. Na nova paga o imposto indireto (IVA a 10 % ou IGIC) e o AJD da escritura, conforme a taxa de cada comunidade. Nos territórios forais e em Ceuta e Melilla, o imposto da habitação nova não está verificado nesta calculadora, por isso ao escolher «nova» avisa de que não lhe pode dar o número.

As taxas estão atualizadas?

Cada comunidade fixa as suas, e esta calculadora lê o ficheiro oficial com a data de vigência e a fonte de cada comunidade ao lado. A fonte principal é a publicação de Hacienda «Tributación autonómica. Medidas 2026», e para os territórios forais, Ceuta e Melilla, a sua própria norma consolidada. Cada ficha diz de onde vem o seu número; se a lei mudar, o ficheiro é atualizado e a calculadora com ele.

Porque é que não são calculadas as despesas de notário e registo?

Porque dependem das bonificações que se aplicarem e do que for negociado com cada profissional, e porque um emolumento «aproximado» é um número a olho que se parece com um dado e não é. O que pode fazer é escrever a sua estimativa no campo de outras despesas: se os escrever, são somados aos impostos. Se não, a calculadora avisa de que não os inclui.

Calculadoras relacionadas

• Prestação de um crédito à habitação

  A prestação mensal de um empréstimo habitacional e o seu quadro de amortização, mês a mês, com os teus próprios dados. Grátis e sem registo.

  →

• Quanto me emprestam para uma casa

  O preço de habitação a que chega a sua prestação, a sua poupança e o seu prazo, com os dois limites que mandam à vista. Grátis, sem registo e sem enviar os seus dados.

  →

• Arrendar ou comprar uma habitação

  O património de comprar uma casa face ao de a arrendar e investir a diferença, mês a mês e com as tuas próprias premissas. Grátis e sem registo.

  →

• Custo de comissões

  O que leva em euros a diferença entre dois custos de gestão sobre o mesmo investimento. Grátis e sem registo.

  →