Crédito à habitação e casa

Crédito à habitação fixo ou variável

Duas prestações sobre o mesmo empréstimo, o mesmo capital e o mesmo prazo: a da taxa fixa que escreve e a do Euríbor que escreve mais o spread que escreve. A diferença entre as duas prestações, multiplicada pelos meses do prazo, é o número grande.

Com os valores por omissão —200.000 €, 25 anos, 2,9 % fixo, 0,6 % de spread e o 2,954 % de Euríbor oficial de agosto de 2026— a prestação fixa fica em 938,05 € e a variável em 1.007,05 €. A diferença são 20.698,71 € em todo o prazo.

O que faz

Toma o capital e o prazo que escreve, e calcula duas prestações do sistema francês. A primeira, à taxa fixa da proposta. A segunda, à taxa que resulta de somar o spread ao Euríbor. A diferença das duas prestações, repetida durante os meses do prazo, é a diferença de custo total: o que a variável custaria a mais, ou o que custaria a menos, se o Euríbor se ficasse no valor que escreveu durante vinte e cinco anos.

Esse «se» é a parte importante da página. As duas taxas comparam-se como constantes: são duas fotografias do mesmo instante, não duas trajetórias. Um crédito à habitação variável real é revisto a cada seis ou doze meses, e a sua prestação muda ao longo da vida do empréstimo. Esta conta não projeta revisões nem estima o que vai acontecer. Compara duas taxas fixas no tempo, e só uma delas vem de uma fonte.

O detalhe acrescenta os juros totais de cada opção, o Euríbor a que as duas prestações empatam e quantos meses esteve o Euríbor oficial acima desse empate desde 1999.

Conceitos-chave

• Euríbor: a taxa de referência do mercado hipotecário que publica o Banco de Espanha todos os meses através do Boletín Oficial del Estado. O valor por omissão desta página é o último publicado, e a sua etiqueta traz o mês: 2,954 % de agosto de 2026. O histórico completo está em [Euríbor](/euribor).
• Spread: o que o banco soma ao índice para fixar a taxa da sua proposta. É uma premissa que escreve você: cada instituição aplica o seu e muda com a proposta e com a data, por isso os 0,6 % da página são um exemplo e não os de nenhuma instituição.
• Taxa fixa: a que não se mexe enquanto durar o contrato, nos termos que disser a escritura. O campo declara-a premissa porque os 2,9 % da página não são a taxa de nenhuma proposta concreta.
• Euríbor de empate: o valor do Euríbor com o qual as duas prestações seriam iguais, que é a taxa fixa menos o spread. Com 2,9 % e 0,6 %, o empate está em 2,3 %: abaixo disso a variável sai mais barata, acima custa mais.
• Taxas constantes: pressupõe-se que as duas taxas não mudam durante o prazo. É o que torna legível a comparação e o que a ficha repete, porque sem esse aviso uma diferença de 20.000 € lê-se como uma previsão quando é uma comparação entre dois valores fixados hoje.
• Custo total: a diferença de prestação multiplicada pelos meses do prazo. Não inclui comissões de abertura, seguros, avaliação, nem o custo de mudar um crédito à habitação para outro, que estão no contrato e não nesta conta.

Perguntas frequentes

Quanto custa um ponto de Euríbor?

Com 200.000 € a 25 anos, o detalhe e a tabela de sensibilidade dão o resto: cada ponto que a taxa variável sobe aproxima-a dos mil euros de diferença na prestação mensal. O número grande mostra o efeito de três pontos. Isso é um teste de stress, não uma previsão.

O que acontece se o Euríbor se ficar em 2,954 % nos vinte e cinco anos?

É exatamente o que a página calcula com os valores por omissão: 20.698,71 € de diferença. O que não faz é supor que esse será o valor. O Euríbor esteve acima de 2,3 % em 141 dos 332 meses que existem desde janeiro de 1999, e esse registo é um facto sobre o passado, não uma expectativa sobre o futuro.

O Euríbor de empate é a taxa que me pediriam?

Não. É o valor do índice com o qual as duas prestações desta comparação seriam iguais, e sai de subtrair o spread à taxa fixa que escreveu. Não é uma taxa que exista no mercado nem uma proposta: é a linha que separa os dois resultados da conta.

Que limites aceitam os campos?

O capital vai de mil euros a 2.000.000 €, o prazo de 1 a 40 anos, a taxa fixa de 0 % a 15 %, o spread de 0 % a 5 % e o Euríbor de −1 % a 15 %. O intervalo do Euríbor chega a negativo porque o cálculo o admite, e se o resultado de lhe somar o spread saísse negativo a página modelá-lo-ia a 0 e di-lo-ia no detalhe: uma prestação com juros negativos não é um empréstimo, é o contrário.

Porque é que a comparação usa taxas constantes?

Porque projetar o Euríbor de hoje vinte e cinco anos à frente seria inventar uma série que ninguém tem. Com as duas taxas fixas, a conta responde a uma pergunta que tem resposta: quanto custa a diferença entre estes dois valores se se mantivessem. A diferença entre duas trajetórias reais do Euríbor não pode ser calculada com este módulo, e a página não finge fazê-lo.

O que acontece com a diferença do número quando sai negativa?

Aparece com o sinal menos e a etiqueta di-lo: é a variável a mais barata com esses números, não uma poupança da fixa. Com um Euríbor abaixo do empate a diferença é negativa, e também com uma taxa combinada recortada a 0 também.

Isto é uma proposta ou uma recomendação?

Não é uma proposta nem uma recomendação: é uma conta com os números que escreve: a taxa fixa e o spread são premissas, e a página não sabe que critérios aplica cada instituição, que Euríbor caberia ao seu contrato nem que bonificações poderiam aparecer na proposta. A decisão, e a consulta à instituição, são de quem lê.

E os meus dados?

A conta é resolvida no navegador. Não há registo, nem envio, nem armazenamento: os números que escreve ficam na página.

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