Crédito à habitação e casa

Prestação de um crédito à habitação

A prestação mensal de um empréstimo e o caminho que percorre o capital em dívida durante toda a sua vida.

O que faz

Calcula a prestação constante de um empréstimo em sistema de amortização francês a partir do montante, do juro anual e do prazo em anos. Constrói também o quadro de amortização mês a mês, com a parte de cada prestação que vai para juros e a que vai para capital, e resume-o nos juros totais e no total pago.

Conceitos-chave

• Sistema de amortização francês: a prestação é a mesma durante toda a vida do empréstimo. Todos os meses pagam-se os juros do saldo em dívida, e tudo o que sobra da prestação vai reduzir esse saldo.
• Juro mensal: o juro anual dividido por doze. É a conversão que mais erros produz ao calcular uma prestação à mão: 3 % ao ano são doze pagamentos de 0,25 %, não doze de 3 %.
• Amortização: a parte da prestação que vai para capital. No início do empréstimo é uma fração pequena da prestação e no fim é quase toda, porque os juros são calculados sobre um saldo cada vez menor.
• Juros totais: o total das prestações menos o montante emprestado. Não inclui comissões, seguros nem despesas; para comparar ofertas usa-se a TAE, que sim os inclui.
• Prazo: o número de anos. Alongá-lo baixa a prestação e sobe o total pago, porque o crédito é devolvido durante mais tempo.

Perguntas frequentes

Como é calculada a prestação?

Com a fórmula do sistema francês: prestação = montante · m / (1 − (1+m)^−N), onde m é o juro mensal e N o número de prestações em meses. Com 200.000 € a 3 % a 30 anos, a prestação fica a rondar os 843,21 €.

Porque é que a prestação não muda embora o saldo baixe?

Porque a prestação é constante por definição neste sistema. O que muda é a sua composição: no início é quase tudo juros. Todos os meses se paga o juro do saldo em dívida, e a diferença até à prestação fixa é o que amortiza capital.

O que acontece ao alongar o prazo?

A prestação mensal baixa, porque há mais prestações para devolver o mesmo montante. O total pago sobe, porque o saldo em dívida permanece mais tempo e continua a gerar juros. O detalhe da calculadora mostra os dois números, para que a comparação não dependa apenas da prestação.

E com uma taxa de juro de zero por cento?

A fórmula fechada torna-se uma divisão por zero, e o seu limite é o montante dividido em partes iguais: 60.000 € a dez anos dão 500 € por mês. Não é um caso degenerado, é um empréstimo sem custo de juro.

O que se vê no gráfico?

Duas curvas por ano: o capital em dívida, que baixa até zero no último mês, e os juros acumulados, que sobem. A distância entre as duas abre-se devagar no início, e essa forma explica por que os primeiros anos de um crédito à habitação se pagam quase só em juros.

Há custo de abertura, seguros ou avaliação?

Não. A conta só conhece o montante, o juro e o prazo, que é o que determina a prestação. Os restantes conceitos do crédito não são calculados aqui, por isso o total pago é o das prestações e não o da operação completa.

Que limites aceitam os campos?

O montante vai de 0 a 2.000.000 €, o juro anual de 0 % a 25 % e o prazo de 1 a 35 anos. Um campo vazio não vale zero: a calculadora distingue entre não ter preenchido o montante e ter escrito um 0, que seriam dois empréstimos muito diferentes.

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