Immobilienfinanzierung und Wohnen

Kosten beim Kauf einer Wohnung

Die Steuern eines Wohnungskaufs, berechnet mit den Sätzen jeder autonomen Region und mit der neben der Zahl zitierten Norm.

Was es tut

Es nimmt einen Preis, eine autonome Region und die Angabe, ob die Wohnung gebraucht oder neu ist, und berechnet ITP, indirekte Steuer und AJD, die nach der Zeile dieser Region anfallen, plus eine Schätzung für Notar, Grundbuch, Steuerberatung und Wertermittlung. Jede Steuer erscheint getrennt mit ihrem effektiven Satz. Darunter stehen die Norm, die sie festlegt, die Bedingungen des Jung Kauern Freibetrags im Wortlaut und der Hinweis, dass der Preis nur die hypothetische Bemessungsgrundlage ist. Die Sätze stehen nicht im Rechner: Sie werden aus der offiziellen Datei jeder Region gelesen, mit ihrer Quelle.

Wichtige Begriffe

• Der Preis ist eine Annahme, nicht die Bemessungsgrundlage: Art. 10 des TRLITPAJD schreibt vor, die ITP auf den Katasterwert zu berechnen, wenn dieser höher ist als der Preis oder der angegebene Wert. Dieser Rechner kennt diesen Wert nicht, die Zahl ist also das Ergebnis, das der Preis als Grundlage ergibt. Vor der Verwendung muss die tatsächliche Bemessungsgrundlage geprüft werden.
• ITP: Steuer auf Vermögensübertragungen, die beim Kauf gebrauchter Wohnungen die Übertragung besteuert. Sie zahlt, wer kauft, und den Satz legt jede Region fest, mit Abschlägen und manchmal einem einheitlichen Satz.
• IVA beziehungsweise IGIC bei Neubau: Eine neue Wohnung trägt eine indirekte Steuer von 10 % (Gesetz 37/1992, Art. 91.1.7.º) und auf den Kanaren IGIC. Bei gebrauchtem Wohnraum gibt es sie nicht: Die zu zahlende Steuer ist die ITP, und der Kaufvertrag ist von der AJD befreit.
• AJD: Die Steuer auf dokumentarisch vollzogene Rechtsakte, die auf die Urkunde erhoben wird. Bei gebrauchtem Wohnraum ist der Kaufvertrag nicht steuerbar; besteuert wird die Urkunde des Darlehens, und wer sie bezahlt, ist eine andere Geschichte (siehe unten).
• Marginaltarif und Tarif nach Gesamtbetrag: Zwei verschiedene Gesetzgebungen, die mit demselben Wort «Abschläge» geschrieben sind. Beim marginalen Tarif hat jeder Abschnitt seinen Satz und wird auf den Teil des Preises angewendet, der in ihn fällt. Beim Tarif nach Gesamtbetrag wird der Satz des Abschnitts, in den der Preis fällt, auf den Gesamtpreis angewendet: So macht es die Comunitat Valenciana mit 11 % über einer Million Euro, was den gesamten Wert besteuert und nicht nur den Überschuss. Abschnitt für Abschnitt ginge man um Tausende Euro daneben.
• Freibeträge auf die Steuerlast: Manche Regionen ändern den Satz nicht und gewähren einen Freibetrag auf die Abgabeslast, wie Aragón mit 12,5 % für Junge, andere gewähren ihn direkt auf die Steuer, wie Ceuta und Melilla mit 50 %. Der Freibetrag wirkt auf das bereits Berechnete, nicht auf den Preis.

Häufige Fragen

Muss ich die ITP wirklich auf diesen Preis zahlen?

Das ist die Frage, die man sich stellen muss, bevor man das Ergebnis ansieht. Die ITP wird auf den Katasterwert festgesetzt, wenn dieser höher ist als der Preis oder der angegebene Wert, nach Art. 10 des TRLITPAJD. Der Rechner verwendet den von dir eingegebenen Preis als hypothetische Grundlage, weil er den Katasterwert nicht kennt, und weist neben der Zahl darauf hin. Ist die Differenz zwischen beiden groß, ist die hier ausgegebene Zahl nicht die, die Sie zahlen werden.

Wer zahlt die Kosten der Hypothek?

Das ist nicht dasselbe wie die Kaufkosten. Seit dem RDL 17/2018 zahlt die Bank die AJD auf die Darlehensurkunde, und seit dem Gesetz 5/2019 (Art. 14.1.e) auch der Notar des Darlehens —ausgenommen die Ausfertigungen, die der Besteller bezahlt—, das Grundbuchamt und die Steuerberatung. Die Wertermittlung zahlt der Darlehensnehmer. Mit Ausnahme der drei foralen Gebiete (Álava, Bizkaia und Gipuzkoa), in denen die AJD auf die Hypothekenurkunde derjenige zahlt, der das Darlehen beantragt, und nicht die Bank. Hier geht das nicht in die Rechnung ein, weil der Rechner die Hypothek nicht abfragt: Das sind Daten einer anderen Berechnung.

Warum steigt der Satz in manchen Regionen über eine Million Euro?

Weil es zwei Arten der Staffelung gibt und jede Region eine wählt. Die Comunitat Valenciana wendet zum Beispiel 11 % auf den gesamten Wert an, wenn der Preis die Million übersteigt, nicht nur auf den Überschuss. Der Rechner liest diesen Unterschied aus der offiziellen Zeile jeder Region und wendet ihn unverändert an; deshalb kann das Ergebnis von einer Faustregel «erster Abschnitt ein Satz, Rest ein anderer» abweichen.

Was passiert, wenn ich die Bedingungen für Junge nicht erfülle?

Dann passiert nichts: Der Rechner berechnet den allgemeinen Satz. Haken Sie das Kästchen für Junge an, ohne die Bedingungen zu erfüllen, erklären Sie etwas nicht Zutreffendes, und das Ergebnis fällt niedriger aus als es sollte. Die genauen Bedingungen jeder Region stehen in den Details im Wortlaut, damit Sie sie vor der Erklärung lesen können.

Und wenn meine Region keinen Freibetrag für Junge hat?

Dann ist die Berechnung die allgemeine, und es gibt nichts zu erklären. Manche Regionen haben eine Förderung für Junge mit Bedingungen, die der Rechner nicht anwendet, weil sie von Angaben abhängen, die diese Seite nicht abfragt (das Vermögen aller Erwerber oder die Größe der Gemeinde). Die Details sagen dir, dass es sie gibt, und verweisen Sie auf die jeweilige Norm, damit Sie selbst nachsehen.

Welcher Unterschied besteht zwischen gebrauchtem und neuem Wohnraum?

Bei gebrauchtem Wohnraum zahlen Sie nur die ITP: Es gibt keine IVA, und der Kaufvertrag ist von der AJD befreit. Bei neuem Wohnraum zahlen Sie die indirekte Steuer (IVA von 10 % oder IGIC) und die AJD auf die Urkunde, nach dem Satz der jeweiligen Region. In den foralen Gebieten sowie in Ceuta und Melilla ist die Steuer bei neuem Wohnraum in diesem Rechner nicht geprüft, sodass er Sie bei der Auswahl «neu» darauf hinweist, dass er dir die Zahl nicht geben kann.

Sind die Sätze aktualisiert?

Jede Region legt ihre eigenen fest, und dieser Rechner liest die offizielle Datei mit dem Gültigkeitsdatum und der Quelle jeder Region daneben. Die Hauptquelle ist die Veröffentlichung des Finanzministeriums «Tributación autonómica. Medidas 2026» und für die foralen Gebiete sowie Ceuta und Melilla die jeweilige konsolidierte Norm. Jeder Datensatz sagt, woher seine Zahl stammt; ändert sich das Gesetz, wird die Datei aktualisiert und der Rechner mit ihr.

Warum werden die Kosten für Notar und Grundbuch nicht berechnet?

Weil sie von den angewendeten Freibeträgen und vom Verhandelten mit jedem Fachmann abhängen und weil eine «ungefähre» Gebühr eine Augenzahl ist, die einem Datenstand ähnelt und keiner ist. Sie können deine Schätzung aber im Feld für sonstige Kosten eintragen: Wenn Sie etwas eintragen, wird es zu den Steuern addiert. Wenn nicht, weist der Rechner darauf hin, dass sie nicht enthalten sind.

• Der Freibetrag für Junge wird nicht unterstellt: Der Rechner fragt weder nach Alter noch Einkommen noch danach, ob es die Erstwohnung ist, denn das wären zwei weitere Felder für einen Filter, den der Satz schon besser macht. Wenn Sie das Kästchen anhaken, erklären Sie, dass Sie die Bedingungen erfüllen, und die Zahl wendet sie an; übersteigt der Preis die Obergrenze der Region, wird der Freibetrag nicht angewendet, und der Rechner sagt das mit der Obergrenzenzahl daneben.
• Was nicht berechnet wird: Die Gebühren für Notar und Grundbuch (RD 1426/1989 und 1427/1989) werden nicht geschätzt. Sie hängen von Freibeträgen und Verhandlungen ab, und eine geschätzte Gebühr ist eine Augenzahl. Sie werden in der Steuerberatung mit der Rechnung berechnet.

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