Crédito à habitação e casa

Quanto me emprestam para uma casa

O preço de habitação a que chegam os seus números: o mais alto que se sustenta com a parte da sua prestação que pode dedicar, com o que tem poupado e com a taxa e o prazo que espera.

O que faz

Parte do seu rendimento líquido mensal, subtrai-lhe as prestações das dívidas que já paga e aplica a percentagem de esforço que escreve. Com essa prestação disponível e o juro e o prazo que colocou, calcula que capital se poderia devolver. Esse capital, traduzido em preço de habitação, é um tecto. Depois faz o mesmo pelo outro lado: que preço permite a sua poupança, depois de paga a entrada e as despesas de compra. O número que sai é o mais baixo dos dois tectos. O detalhe mostra os dois em separado e diz qual dos dois manda.

Com os valores por omissão —3.000 € de rendimento, 200 € de dívidas, 60.000 € poupados, 3 % de juro a 30 anos, 35 % de esforço, 80 % financiado e 10 % de despesas— o tecto da poupança fica em 200.000 € e o do rendimento em 252.013 €. Manda a poupança. O preço a que chegam os seus números é 200.000 €, com um empréstimo de 160.000 € e uma prestação de 674,57 € por mês.

Conceitos-chave

• Esforço: a parte do rendimento que dedica à prestação. É uma premissa que escreve você, não um dado de nenhuma instituição nem um limiar legal. Muda o resultado mais do que qualquer outra entrada, e por isso o campo di-lo na sua etiqueta.
• LTV ou percentagem financiada: a parte do preço que o banco financia. É outra premissa. O que não é financiado tem de ser posto, juntamente com as despesas de compra, antes de pedir o crédito.
• Os dois tectos: o preço que aguenta a sua prestação e o preço que aguenta a sua poupança. Quase nunca são o mesmo, e o menor é o que manda. Por isso a página mostra os dois: um número sem dizer de onde vem parece uma promessa, e não é.
• Prestação constante: o cálculo pressupõe que a prestação é a mesma durante todo o prazo, que é o que faz o sistema francês. Um empréstimo a taxa variável com revisões muda; o detalhe recorda-o e a página não projeta revisões.
• Custo total: alongar o prazo baixa a prestação e sobe o que se devolve em juros. A curva do preço por anos ensina uma coisa e o contrário: mais anos dão mais preço… até que bate no tecto da poupança. A partir daí, alongar não compra nada.
• Taxa introduzida: o juro que escreve é uma premissa sua, não uma taxa oficial. A calculadora não traz taxas de referência, não estima a que «lhe tocaria» e não sabe que critérios aplica cada instituição.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre o preço que dá a prestação e o que dá a poupança?

São dois tectos distintos, e o menor dos dois é o resultado. O do rendimento sai da prestação que consegue sustentar por mês com a taxa e o prazo que põe. O da poupança sai de dividir o que tem poupado pela parte do preço que não é financiada e pelas despesas da compra. Com 3.000 € de rendimento e 60.000 € poupados, a primeira conta chega a 252.013 € e a segunda a 200.000 €: manda a poupança. Subir a poupança mexe no segundo tecto; subir o rendimento mexe no primeiro.

O que acontece se as dívidas que já pago consomirem a prestação?

Se as prestações de outros empréstimos ultrapassarem a parte do seu rendimento que dedicou ao crédito à habitação, a conta devolve 0 e di-lo: não resta prestação disponível. O detalhe mostra o número exato que falta, que pode ser negativo, para se ver qual das três entradas é que tem de rever. Não é aparado para zero, porque um zero aí pareceria um resultado em vez de um problema.

O esforço de 35 % é um dado ou uma premissa?

É uma premissa, e a etiqueta do campo di-lo entre parênteses. Não existe qualquer limiar legal de esforço no crédito à habitação español: essa percentagem é uma regra de cálculo que escreve você. Com o mesmo salário, 25 % e 45 % dão preços muito diferentes, e por isso a conta mostra a prestação disponível que está por trás da percentagem.

E a percentagem que o banco financia?

Também é uma premissa, e a etiqueta do campo di-lo. Com 80 %, ou seja, 20 % de entrada, e 10 % de despesas, 30 % do preço sai do seu bolso antes de o banco emprestar seja o que for: por isso 60.000 € de poupança chegam a 200.000 € de casa. Ao subir a percentagem financiada baixa a entrada necessária e sobe o tecto da poupança, mas também sobe o empréstimo.

O que acontece com 100 % financiado e despesas a zero?

O denominador da poupança é a parte do preço que não é financiada mais as despesas da compra. Com as duas a zero esse denominador é zero, e a poupança deixa de pôr qualquer tecto: não há nada para pôr à frente. A página mostra-o como um tecto infinito explicado, sem fingir um número enorme, e o resultado passa a depender só da prestação. É um caso limite do modelo, não uma operação que exista.

Alongar o prazo faz-me emprestar mais?

Com a mesma prestação, mais anos significam mais capital, por isso o preço que dá a prestação sobe. Mas essa curva achata-se assim que toca no tecto que a poupança impõe: a partir desse ponto alongar não dá mais preço. O que muda é o custo total em juros. A curva do gráfico mostra onde ocorre o tecto, que é a parte da resposta que não se vê num número solto.

Que limites aceitam os campos?

O rendimento líquido vai de 0 a 100.000 € por mês, as prestações de outras dívidas de 0 a 50.000 €, a poupança de 0 a 5.000.000 €, o juro de 0 % a 15 %, o prazo de 1 a 40 anos, o esforço de 10 % a 60 %, a parte financiada de 10 % a 100 % e as despesas de compra de 0 % a 20 %. Um campo vazio não vale zero: a página distingue entre não ter preenchido a poupança e ter escrito um 0, que seriam duas situações muito diferentes.

Isto é uma proposta de empréstimo ou uma recomendação?

Não é uma proposta nem uma recomendação: é uma conta com os números que escreve. O esforço e a percentagem que o banco financia são hipóteses, não o que qualquer instituição concede, e a página não sabe que critérios aplica cada uma nem que avaliação faria. Com estes números pode obter-se um preço alto a que não corresponda um único euro de crédito. A decisão, e a consulta à instituição, são de quem lê.

E os meus dados de rendimento e poupança?

Não saem do navegador. Os números são calculados na página e não são enviados, não são guardados e não são escritos na barra de endereço: por isso esta calculadora não pode ser partilhada com uma ligação. Não há registo, nem conta de utilizador, nem nada que receba o que escreve. A conta inteira é resolvida no seu equipamento.

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