Crédit hypothécaire et logement

Frais d'achat d'un logement

Les impôts d'un achat de logement, calculés avec les taux de chaque communauté autonome et avec la norme citée à côté du chiffre.

Ce qu'il fait

Il prend un prix, une communauté autonome et si le logement est d'occasion ou neuf, et calcule l'ITP, la taxe indirecte et l'AJD qui reviennent selon la ligne de cette communauté, plus l'estimation des frais de notaire, d'enregistrement, de gestion et d'expertise. Chaque impôt s'affiche séparément avec son taux effectif. En dessous figurent la norme qui le fixe, les conditions de la réduction pour les jeunes dans leur texte littéral et l'avertissement selon lequel le prix n'est que la base hypothétique. Les taux ne sont pas écrits dans la calculatrice : ils sont lus dans le fichier officiel de chaque communauté, avec sa source.

Concepts clés

• Le prix est une hypothèse, et non la base imposable : l'article 10 du TRLITPAJD impose de calculer l'ITP sur la valeur de référence cadastrale lorsque celle-ci est supérieure au prix ou à la valeur déclarée. Cette calculatrice ne connaît pas cette valeur : le chiffre est donc ce qui résulte de prendre le prix comme base. Avant de l'utiliser, il faut vérifier la base imposable réelle.
• ITP : Impôt sur les transmissions de patrimoine, qui, lors de l'achat d'un logement d'occasion, frappe la transmission. C'est l'acquéreur qui le paie, et son taux est fixé par chaque communauté, avec des tranches et parfois un taux unique.
• TVA ou IGIC pour le logement neuf : le logement neuf est soumis à la taxe indirecte à 10 % (loi 37/1992, art. 91.Uno.1.7.º) et à l'IGIC aux Canaries. Pour le logement d'occasion, il n'y en a pas : l'impôt payé est l'ITP, et la vente est exonérée d'AJD.
• AJD : l'Impôt sur les actes juridiques documentés, qui s'applique à l'acte. Sur le logement d'occasion, la vente n'est pas taxée ; en revanche l'acte du prêt l'est, et qui le paie est une autre histoire (voir ci-dessous).
• Barème marginal et barème de valeur totale : deux législations distinctes écrites avec le même mot « tranches ». Dans le barème marginal, chaque tranche a son taux et s'applique à la part du prix qui tombe dedans. Dans celui de valeur totale, le taux de la tranche dans laquelle tombe le prix s'applique au prix entier : c'est ce que fait la Communauté de Valence avec les 11 % au-delà d'un million d'euros, qui taxe toute la valeur et pas seulement l'excédent. Tranche après tranche, l'erreur serait de milliers d'euros.
• Bonifications sur la taxe : certaines communautés ne modifient pas le taux et bonifient la taxe, comme l'Aragon avec ses 12,5 % pour les jeunes, et d'autres bonifient directement l'impôt, comme Ceuta et Melilla avec 50 %. La bonification s'applique sur ce qui a déjà été calculé, pas sur le prix.
• La réduction jeunes n'est pas supposée : la calculatrice ne demande ni l'âge, ni le revenu, ni s'il s'agit du premier logement, parce que ce seraient deux champs de plus pour un filtre que la phrase fait déjà mieux. Si vous cochez la case, vous déclarez que vous remplissez les conditions, et le chiffre les applique ; si le prix dépasse le plafond de la communauté, la réduction ne s'applique pas et la calculatrice l'indique avec le chiffre du plafond à côté.
• Ce qui n'est pas calculé : les honoraires de notaire et d'enregistrement (RD 1426/1989 et 1427/1989) ne sont pas estimés. Ils dépendent des bonifications et de la négociation, et un honoraire estimé est un chiffre à vue de nez. Ils se calculent chez le gestionnaire, avec la facture.

Questions fréquentes

Faut-il vraiment payer l'ITP sur ce prix ?

C'est la question qu'il faut se poser avant de regarder le résultat. L'ITP est liquidé sur la valeur de référence cadastrale si cette valeur est supérieure au prix ou à la valeur déclarée, conformément à l'article 10 du TRLITPAJD. La calculatrice utilise le prix que vous saisissez comme base hypothétique, parce qu'elle ne connaît pas la valeur cadastrale, et elle vous prévient à côté du chiffre. Si la différence entre les deux est importante, le chiffre qui s'affiche ici n'est pas celui que vous allez payer.

Qui paie les frais du prêt immobilier ?

Ce n'est pas la même chose que les frais de l'achat. Depuis le RDL 17/2018, l'AJD de l'acte du prêt est payé par la banque, et depuis la loi 5/2019 (art. 14.1.e) également par le notaire du prêt — sauf les copies, que paie celui qui les demande —, le registre et le gestionnaire. L'expertise est payée par l'emprunteur. À l'exception des trois territoires foraux (Álava, Bizkaia et Gipuzkoa), où l'AJD de l'acte de l'hypothèque est payé par celui qui demande le prêt et non par la banque. Cela n'entre pas dans le calcul ici, car la calculatrice ne demande pas le prêt immobilier : ce sont des données d'un autre calcul.

Pourquoi, dans certaines communautés, le taux augmente-t-il au passage du million d'euros ?

Parce qu'il y a deux façons d'échelonner et que chaque communauté choisit la sienne. La Communauté de Valence, par exemple, applique 11 % à la valeur entière lorsque le prix dépasse le million, et pas seulement à l'excédent. La calculatrice lit cette différence dans la ligne officielle de chaque communauté et l'applique telle quelle ; c'est pourquoi le résultat peut ne pas correspondre à une règle mentale du type « première tranche à un taux et le reste à un autre ».

Que se passe-t-il si je ne remplis pas les conditions pour les jeunes ?

Il ne se passe rien : la calculatrice calcule le taux général. Si vous cochez la case jeunes sans remplir les conditions, vous déclarez quelque chose qui n'est pas vrai et le résultat ressort plus bas que ce qui correspond. Les conditions exactes de chaque communauté se trouvent dans le détail, dans leur texte littéral, pour que vous puissiez les lire avant de déclarer.

Et si ma communauté n'a pas de réduction pour les jeunes ?

Alors le calcul est le calcul général et il n'y a rien à déclarer. Certaines communautés disposent d'une aide aux jeunes avec des conditions que la calculatrice n'applique pas, parce qu'elles dépendent de données que cette page ne demande pas (le patrimoine de tous les acquéreurs, ou la taille de la commune). Le détail vous indique que cela existe et vous renvoie à sa norme, pour que vous la consultiez vous-même.

Quelle différence y a-t-il entre logement d'occasion et logement neuf ?

Sur le logement d'occasion, vous ne payez que l'ITP : il n'y a pas de TVA et la vente est exonérée d'AJD. Sur le neuf, vous payez la taxe indirecte (TVA à 10 % ou IGIC) et l'AJD de l'acte, selon le taux de chaque communauté. Dans les territoires foraux et à Ceuta et Melilla, l'impôt du logement neuf n'est pas vérifié dans cette calculatrice : lorsque vous choisissez « neuf », elle vous prévient qu'elle ne peut pas vous donner le chiffre.

Les taux sont-ils à jour ?

Chaque communauté fixe les siens, et cette calculatrice lit le fichier officiel avec la date d'entrée en vigueur et la source de chaque communauté à côté. La source principale est la publication des Finances publiques « Tributación autonómica. Medidas 2026 », et, pour les territoires foraux, Ceuta et Melilla, leur propre norme consolidée. Chaque fiche indique d'où vient son chiffre ; si la loi change, le fichier est mis à jour et la calculatrice avec lui.

Pourquoi les frais de notaire et d'enregistrement ne sont-ils pas calculés ?

Parce qu'ils dépendent des bonifications applicables et de ce qui est négocié avec chaque professionnel, et parce qu'un honoraire « approximatif » est un chiffre à vue de nez qui ressemble à une donnée sans en être une. Ce que vous pouvez faire, en revanche, c'est écrire votre estimation dans le champ autres frais : si vous l'écrivez, elle s'ajoute aux impôts. Sinon, la calculatrice prévient qu'elle ne les inclut pas.

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