Guía paso a paso
Siete pasos en el orden en que se hacen las cuentas, del precio al último pago. Todas las cifras que aparecen son supuestos para explicar la cuenta, no precios ni ofertas: los datos los escribes tú en cada calculadora.
1. Cuánto te prestan
El primer número de una hipoteca no es la cuota: es la cantidad que te prestan. El banco no financia el precio entero, sino lo que queda después de la entrada y de los gastos de compra, y ese porcentaje es el que aparece como LTV.
Hay dos límites que mandan: el porcentaje del valor de tasación que la entidad está dispuesta a financiar y la parte de los ingresos que se puede ir en la cuota. En un supuesto de 200.000 € de precio con una entrada del 20 %, lo financiado serían 160.000 €; a partir de ahí, lo que sube el precio se nota entero en la cuota.
Cuánto me prestan para una casa · LTV o porcentaje financiado
2. Los gastos de compra
Comprar una vivienda no es solo el precio: hay que pagar el impuesto de transmisiones, la tasación, el registro y, si el préstamo lo pide, un seguro. El impuesto depende de la comunidad autónoma, así que dos casas del mismo precio pueden costar distinto solo por dónde están.
Los dos impuestos que más se confunden son el ITP y el AJD: la vivienda usada paga ITP; la nueva paga IVA y, además, AJD por la escritura de compraventa. El AJD de la escritura de la hipoteca lo paga el banco desde 2018. En un supuesto de 150.000 € de precio y un ITP del 8 %, son 12.000 €, y esa cantidad sale antes de pedir la hipoteca, no después.
Gastos de comprar vivienda · AJD · ITP
3. Tipo fijo o variable
El tipo fijo mantiene el interés pactado durante el periodo pactado. El variable lo revisa en las fechas que diga el contrato, sumando el índice de referencia más un diferencial, que es la parte que el banco añade y que se puede negociar.
Ninguno de los dos sale mejor en todas las situaciones, y por eso el criterio es de riesgo y no de ahorro: qué te pasa si el índice se mueve. En un supuesto de un Euríbor del 2,9 % con un diferencial del 1,1 %, el variable de hoy pagaría un 4 %; ese mismo préstamo a tipo fijo pagaría lo que dijera el contrato, ni más ni menos por lo que haga el índice.
Hipoteca fija o variable · tipo fijo · diferencial
4. La cuota
Con el sistema de amortización francés, que es el habitual, cada cuota se reparte en intereses sobre lo que queda pendiente y en devolución de capital. Por eso se dice que la cuota es constante: la cantidad que pagas cada mes es la misma, pero por dentro cambia qué parte son intereses.
El plazo pesa más de lo que parece. En un supuesto de 150.000 € a 30 años, la parte de intereses de la cuota es alta; el mismo capital a 15 años sube la cuota mensual y baja el total de intereses pagados, porque el dinero está menos tiempo prestado. El cuadro mes a mes, que es lo que pinta la calculadora, enseña las dos mitades de cada pago.
Cuota de una hipoteca · sistema de amortización francés · cuota constante
5. La revisión del variable
La revisión no es una sorpresa: es una fecha pactada en la que se lee el índice, se le suma el diferencial y sale un tipo nuevo que aplica a todo el capital pendiente. En la mayoría de los contratos el efecto va a la cuota y el plazo sigue igual. Qué Euríbor se lee (el de qué mes) lo fija el contrato, no la fecha en que llega la carta del banco.
El dato oficial del mes se lee en la página del Euríbor y es el mismo que usan las calculadoras del sitio, sin redondearlo. En un supuesto de un Euríbor del 2,9 % más un diferencial del 1,1 %, la revisión deja el tipo en un 4 %; el valor que haya tenido el mes anterior no obliga a nada, solo informa de la comparación.
Revisión de la hipoteca variable · Euríbor oficial · solo una revisión
6. Amortizar antes
Adelantar capital reduce el capital pendiente y, con él, los intereses que se habrían calculado sobre ese saldo. Hay dos maneras de hacerlo y conviene elegir a conciencia: bajar la cuota y mantener el plazo, o mantener la cuota y acortar el plazo.
La ley pone un tope a la comisión por amortizar (Ley 5/2019), y ese tope no es cero en todos los casos. En un supuesto de 150.000 € a 30 años, amortizar 10.000 € ahorra más intereses cuanto antes se haga, porque quedan más años sobre los que se habrían cobrado.
Amortizar hipoteca antes · amortización anticipada · el coste de amortizar
7. Alquilar o comprar
Alquilar tiene una cuota y nada más: no hay entrada, ni escritura, ni una reparación general que asumas. Comprar cambia el tipo de problema, porque el dueño paga también el seguro, el IBI, las comunidades y las reparaciones, además del capital que se queda pagando.
La comparación solo es justa si los dos lados empiezan igual. En un supuesto de 1.200 € de alquiler mensual frente a una entrada de 40.000 € y una cuota de 900 €, la diferencia mensual parece favorecer la compra, pero falta poner en la cuenta lo que esos 40.000 € habrían dado en otro sitio y los gastos de propietario; la calculadora pone los dos lados con la misma entrada.
Alquilar o comprar una vivienda · misma entrada para los dos · gastos de propietario
Pon a prueba lo que sabes
Seis preguntas sobre lo que acabas de leer, con su respuesta y su explicación. Pulsa una para desplegarla; no hay que acertar ni nada que registrar.
¿Qué es el Euríbor?
- El tipo de interés que fija el Banco Central Europeo para los depósitos a un día
- Un índice de referencia del mercado interbancario de la zona euro (la correcta)
- Un interés fijo que el Estado garantiza a los planes de pensiones
El Euríbor es un índice de referencia que refleja el precio que les cuesta a las entidades de la zona euro obtener financiación a distintos plazos. Se utiliza como referencia en muchos contratos, entre ellos algunas hipotecas variables, y cambia según las condiciones del mercado.
Fuente: Banco de España
En un préstamo de tipo variable, ¿qué suele pasar con la cuota si los tipos de interés suben?
- La cuota puede subir en la revisión, según lo pactado en el contrato (la correcta)
- La cuota siempre baja desde ese mismo día
- La deuda desaparece al cambiar el índice
En una hipoteca variable, el tipo se revisa según el índice y el diferencial pactados. Una subida del índice suele elevar la cuota en la siguiente revisión, con los límites y condiciones del contrato.
Fuente: Finanzas para Todos
¿Qué diferencia básica hay entre un tipo fijo y uno variable en una hipoteca?
- El fijo no tiene intereses y el variable sí
- El fijo mantiene el tipo pactado; el variable se revisa según un índice y un diferencial (la correcta)
- El variable siempre resulta más barato
Con tipo fijo, el tipo pactado no cambia durante el periodo fijado. Con tipo variable, se actualiza en las fechas de revisión previstas en el contrato; por eso la cuota puede variar.
Fuente: Finanzas para Todos
Si amortizas anticipadamente un préstamo y todo lo demás sigue igual, ¿qué pasa?
- Se reduce el capital pendiente y el interés futuro calculado sobre ese saldo (la correcta)
- Siempre se acorta el plazo sin cambiar la cuota
- Siempre desaparecen todas las comisiones
Pagar capital antes reduce el saldo sobre el que se calculan los intereses posteriores. El efecto sobre cuota o plazo depende de la modalidad elegida y pueden existir comisiones según el contrato.
Fuente: Finanzas para Todos
Con el mismo capital y tipo, ¿qué cambia al pasar de veinte a diez años de plazo?
- La cuota suele ser mayor y se pagan menos intereses en total (la correcta)
- La cuota y los intereses totales son siempre menores
- No cambia ni la cuota ni el coste
Con el mismo capital y tipo, un plazo más corto reparte el capital entre menos cuotas: cada cuota suele subir, mientras el saldo devenga intereses durante menos tiempo.
Fuente: Finanzas para Todos
¿Qué indica la TAE de un préstamo?
- Un porcentaje anual que considera el interés, la frecuencia de pago y ciertas comisiones y gastos (la correcta)
- Solo el tipo de interés nominal, sin comisiones
- El tipo de referencia vigente el día de la firma
La TAE permite comparar el coste anual efectivo bajo unas condiciones. Incluye el interés nominal, la periodicidad de pagos y determinadas comisiones y gastos; no incluye necesariamente todos los gastos posibles.
Fuente: Finanzas para Todos
El reto financiero diario: una pregunta nueva cada día, con sus tres opciones y la explicación, y tu progreso guardado en este navegador.
Aviso: esto es material educativo sobre cómo se hacen las cuentas de una hipoteca, no una oferta de préstamo ni un asesoramiento financiero. Lo que firme con su entidad será un contrato con sus condiciones, y lo que se vea aquí no las sustituye.
Textos redactados con ayuda de IA. Contenido educativo, no asesoramiento financiero: no recomienda contratar ningún producto.