Crédito à habitação e casa

Amortizar crédito à habitação antes

Os juros que deixa de pagar quando antecipa capital num crédito à habitação, nas duas formas em que o pode fazer e com o custo de cada uma.

O que faz

Parte de um capital em dívida, um juro e um prazo, e simula o que acontece se amortizar uma quantia agora mesmo. A diferença entre as duas modalidades decide o resultado inteiro. Se reduzir a prestação, o prazo mantém-se e paga menos todos os meses. Se reduzir o prazo, a prestação mantém-se e acaba de pagar mais cedo. São duas contas diferentes sobre os mesmos euros, e esta calculadora faz as duas e mostra-as.

A isso subtrai a comissão que o seu contrato lhe cobrar, e mostra à vista o tecto que a lei permite cobrar por uma amortização antecipada, com o artigo e as condições em que esse tecto se aplica. O detalhe inclui também os juros que ficariam por pagar e a taxa de rentabilidade com que um investimento empataria essa decisão, para que o número grande possa ser comparado com o que rendia o dinheiro que não foi amortizado.

Conceitos-chave

• Amortização antecipada: antecipar capital num empréstimo com amortização francesa. A prestação passa a ser a de um empréstimo mais pequeno com o mesmo prazo e o mesmo juro, ou mantém-se a prestação e a dívida acaba mais cedo. O que muda é o que fica igual.
• Baixar a prestação não é encurtar o prazo: são duas decisões distintas. Com 150.000 € a 3 % a 240 meses e 20.000 € amortizados, baixar a prestação poupa 6.520,68 € de juros e encurtar o prazo poupa 14.499,90 €. São quase 8.000 € de diferença pela mesma aportación, e a razão é que no primeiro caso continua a pagar juros durante os mesmos 240 meses e no segundo deixa de os pagar mais cedo.
• O custo de amortizar: muitas reintegram uma percentagem do capital amortizado e outras um montante fixo. A comissão é calculada sobre o que amortiza, não sobre o que lhe sobra, e é subtraída da poupança porque é dinheiro que sai do mesmo bolso. Se a comissão for maior do que a poupança, o resultado dá negativo: isso é um facto da conta, não um erro.
• O tecto legal do artigo 23 da Lei 5/2019: fixa o máximo que pode ser exigido numa amortização antecipada. Em crédito à habitação fixo é de 2 % nos primeiros dez anos e de 1,5 % a partir daí. Em variável não há uma percentagem única: o contrato escolhe entre os 0,25 % dos primeiros três anos e os 0,15 % dos primeiros cinco, por isso a calculadora mostra o máximo de cada tranche. À parte disso, a compensação não pode exceder a perda financeira que a instituição tenha.
• A perda financeira: a instituição pode ter direito a uma compensação pelo custo de cancelar o empréstimo antes do tempo, e esse direito nunca pode exceder a perda que lhe causa efetivamente. É um limite legal. Esta calculadora não o pode calcular, porque depende de como está escriturado o seu empréstimo.
• Premissas constantes: o juro que introduz se aplica a todos os meses do cálculo. Um crédito à habitação variável é revisto, por isso o resultado é uma conta com um juro constante, não uma previsão do que vai acontecer. Está dito na etiqueta do campo para que não se leia como um dado oficial.
• A outra metade da conta: o dinheiro que não amortiza pode estar noutro sítio. O detalhe calcula que rentabilidade teria de dar esse dinheiro para empatar a poupança, e isso é um cálculo de dois números, não um conselho sobre onde colocar seja o que for.

Fontes

• Lei 5/2019, de contratos de crédito imobiliário, artigo 23, texto consolidado no BOE. Os tectos de comissão que se mostram são os desse artigo.
• A conta da prestação e do quadro de amortização é a mesma que usa a calculadora de [prestação de um crédito à habitação](/herramientas/hipoteca), com o sistema de amortização francês e o juro anual dividido por doze.

Perguntas frequentes

Que diferença há entre reduzir a prestação e encurtar o prazo?

É a diferença entre as duas contas que esta calculadora faz, e é a razão de existir. Ao reduzir a prestação, o prazo mantém-se e todos os meses paga-se menos, mas os juros continuam a ser gerados durante os mesmos 240 meses. Ao encurtar o prazo, a prestação é a mesma e deixa de pagar mais cedo, pelo que os juros se acumulam durante menos tempo. Por isso o mesmo montante amortizado poupa muito mais encurtando o prazo: 14.499,90 € contra 6.520,68 € com 150.000 € a 3 % a 20 anos e 20.000 € amortizados.

Quando se aplica o tecto legal de comissão?

O artigo 23 da Lei 5/2019 rege para os contratos assinados desde 16 de junho de 2019. Em crédito à habitação fixo, o máximo é de 2 % do capital amortizado durante os primeiros dez anos e de 1,5 % a partir daí. Em variável, o artigo não dá uma percentagem única: deixa que cada contrato escolha entre os 0,25 % dos primeiros três anos e os 0,15 % dos primeiros cinco, pelo que aqui se mostra o máximo de cada tranche. Além disso, a compensação nunca pode exceder a perda financeira da instituição.

Porque é que os anos que introduzo não dizem se o tecto se me aplica?

Porque a calculadora só sabe quantos anos passam desde a assinatura, não em que ano o contrato foi assinado, e são coisas distintas. Para saber se o artigo 23 lhe é aplicável tem de ver a data de assinatura na sua escritura ou no contrato. A calculadora mostra o tecto que corresponderia aos anos que declara e di-lo na própria linha, mas não dá por certo que o seu contrato esteja dentro da lei.

O que acontece se a minha comissão ultrapassar esse tecto?

Aparece uma linha que diz que a comissão do seu contrato ultrapassa o tecto legal para o seu caso, com a percentagem do tecto ao lado. É um facto da conta, não um conselho: o que a instituição cobra e o que a lei permite são dois números que se comparam. O número grande já desconta a comissão que declarou, por isso a poupança que vê é a que lhe fica depois de a pagar.

Porque é que a comissão é calculada sobre o que amortizo e não sobre o que devo?

Porque é isso que se cobra: o custo de amortizar é uma percentagem do capital que antecipa, não de toda a dívida. Com 20.000 € amortizados e uma comissão de 0,5 %, a comissão são 100 €; se fosse calculada sobre os 150.000 € em dívida seriam 750 €, e o número grande dir-lhe-ia que a poupança é seiscentos e cinquenta euros menor do que é.

O que acontece se amortizar todo o capital em dívida?

Devolver todo o capital em dívida é de facto um reembolso antecipado total e extingue o empréstimo. Esta calculadora apenas simula amortizações parciais: exige que a aportación seja menor do que o capital em dívida, e dá erro se for igual. Numa cancelamento total teria de se considerar a compensação aplicável e, se quiser libertar a carga registal, as diligências de cancelamento do crédito à habitação, que aqui não são calculadas. Por isso o resultado parcial não pode ser extrapolado diretamente.

O resultado serve para um crédito à habitação variável?

Como conta, sim: diz-lhe o que aconteceria se esse juro se mantivesse constante durante todo o prazo. Como previsão, não. Um crédito à habitação variável é revisto, e o resultado depende da taxa que se aplicar em cada revisão, que esta calculadora não projeta porque não usa nenhuma série de taxas. O campo do juro di-lo com um «(premissa)» na sua etiqueta para que não se confunda com um dado oficial.

O que é a taxa de rentabilidade com que um investimento empata?

É a conta que põe as duas opções no mesmo plano. Se o dinheiro que não amortiza estiver noutro sítio, o número diz que rentabilidade teria de dar esse dinheiro para empatar exatamente a poupança de juros. Com um crédito à habitação a 3 % e 19 % de IRPF, o ponto de empate é 3,7037 % antes de impostos. É aritmética com dois números que introduz, não uma avaliação de onde convém colocar o dinheiro.

As curvas do gráfico mostram os dois cenários?

Sim, e essa é a forma de ver a diferença. A linha do capital em dívida sem amortizar chega a zero no mês 240; a da aportación chega antes: no mês 199 se encurtou o prazo. A distância entre as duas linhas é a poupança, desenhada mês a mês. Se escolheu encurtar o prazo, a segunda linha para no mês 199 porque a dívida já está saldada e não há nada para desenhar depois.

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