Crédit hypothécaire et logement

Combien on me prête pour une maison

Le prix de logement auquel aboutissent vos chiffres : le plus élevé qui soit soutenable avec la part de votre mensualité que vous pouvez y consacrer, avec ce que vous avez épargné et avec le taux et la durée que vous attendez.

Ce qu'il fait

Il part de vos revenus nets mensuels, en soustrait les mensualités des dettes que vous payez déjà et applique le pourcentage d'effort que vous saisissez. Avec cette mensualité disponible et le taux et la durée que vous avez saisis, il calcule quel capital pourrait être remboursé. Ce capital, converti en prix de logement, est un plafond. Il fait ensuite la même chose de l'autre côté : quel prix permet votre épargne, une fois l'apport et les frais d'achat payés. Le chiffre qui s'affiche est le plus bas des deux plafonds. Le détail affiche les deux séparément et indique lequel des deux commande.

Avec les valeurs par défaut — 3.000 € de revenus, 200 € de dettes, 60.000 € épargnés, 3 % d'intérêt sur 30 ans, 35 % d'effort, 80 % financé et 10 % de frais — le plafond de l'épargne s'établit à 200.000 € et celui des revenus à 252.013 €. C'est l'épargne qui commande. Le prix auquel aboutissent vos chiffres est 200.000 €, avec un prêt de 160.000 € et une mensualité de 674,57 € par mois.

Concepts clés

• Effort : la part des revenus que vous consacrez à la mensualité. C'est une hypothèse que vous saisissez, pas une donnée d'un établissement ni un seuil légal. Cela change le résultat plus que toute autre saisie, et c'est pourquoi le champ l'indique sur son étiquette.
• LTV ou pourcentage financé : la part du prix que la banque finance. C'est une autre hypothèse. Ce qui n'est pas financé doit être apporté, avec les frais d'achat, avant de demander le crédit.
• Les deux plafonds : le prix que votre mensualité supporte et le prix que votre épargne supporte. Ils sont presque jamais identiques, et c'est le plus bas qui commande. C'est pourquoi la page affiche les deux : un nombre sans dire d'où il vient ressemble à une promesse, et ce n'en est pas une.
• Mensualité constante : le calcul suppose que la mensualité est la même pendant toute la durée, ce que fait le système français. Un prêt à taux variable avec révisions change ; le détail le rappelle et la page ne projette pas de révisions.
• Coût total : allonger la durée fait baisser la mensualité et augmente ce qui est remboursé en intérêts. La courbe du prix par nombre d'années montre une chose et son contraire : plus d'années donnent plus de prix… jusqu'à ce qu'elle bute sur le plafond de l'épargne. À partir de là, allonger la durée n'achète rien.
• Taux saisi : l'intérêt que vous saisissez est votre hypothèse, pas un taux officiel. La calculatrice ne contient pas de taux de référence, n'estime pas celui qui « vous reviendrait » et ne sait pas quels critères applique chaque établissement.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre le prix donné par la mensualité et celui donné par l'épargne ?

Ce sont deux plafonds distincts, et le plus bas des deux est le résultat. Celui des revenus découle de la mensualité que vous pouvez soutenir chaque mois avec le taux et la durée que vous saisissez. Celui de l'épargne découle de la division de ce que vous avez épargné entre la part du prix qui n'est pas financée et les frais de l'achat. Avec 3.000 € de revenus et 60.000 € épargnés, le premier calcul atteint 252.013 € et le second 200.000 € : c'est l'épargne qui commande. Augmenter l'épargne déplace le second plafond ; augmenter les revenus déplace le premier.

Que se passe-t-il si les dettes que je paie déjà absorbent la mensualité ?

Si les mensualités des autres prêts dépassent la part de vos revenus que vous avez consacrée au prêt immobilier, le calcul renvoie 0 et le dit : il ne reste aucune mensualité disponible. Le détail affiche le nombre exact qui manque, qui peut être négatif, pour qu'on voie laquelle des trois saisies il faut vérifier. Il n'est pas ramené à zéro, parce qu'un zéro à cet endroit ressemblerait à un résultat au lieu d'un problème.

L'effort de 35 % est-il une donnée ou une hypothèse ?

C'est une hypothèse, et l'étiquette du champ le dit entre parenthèses. Il n'existe aucun seuil légal d'effort dans le crédit hypothécaire espagnol : ce pourcentage est une règle de calcul que vous saisissez. Avec le même salaire, 25 % et 45 % donnent des prix très différents, et c'est pourquoi le calcul affiche la mensualité disponible qui se cache derrière le pourcentage.

Et le pourcentage que la banque finance ?

C'est également une hypothèse, et l'étiquette du champ le dit. Avec 80 %, c'est-à-dire 20 % d'apport, et 10 % de frais, 30 % du prix sortent de votre poche avant que la banque ne prête quoi que ce soit : c'est pourquoi 60.000 € d'épargne aboutissent à 200.000 € de maison. En augmentant le pourcentage financé, l'apport nécessaire baisse et le plafond de l'épargne monte, mais le prêt augmente aussi.

Que se passe-t-il avec 100 % financé et zéro frais ?

Le dénominateur de l'épargne, c'est la part du prix qui n'est pas financée plus les frais de l'achat. Avec les deux à zéro, ce dénominateur est zéro et l'épargne ne fixe plus aucun plafond : il n'y a rien à mettre en façade. La page l'affiche comme un plafond infini expliqué, sans faire semblant d'un énorme nombre, et le résultat dépend alors uniquement de la mensualité. C'est un cas limite du modèle, pas une opération qui existe.

Allonger la durée fait-il qu'on me prête davantage ?

À mensualité égale, plus d'années signifient plus de capital, si bien que le prix donné par la mensualité augmente. Mais cette courbe s'aplatit dès qu'elle touche le plafond imposé par l'épargne : à partir de ce point, allonger la durée ne donne pas plus de prix. Ce qui change réellement, c'est le coût total en intérêts. La courbe du graphique montre où le plafond se produit, c'est-à-dire la partie de la réponse qui ne se voit pas dans un nombre isolé.

Quelles limites acceptent les champs ?

Les revenus nets vont de 0 à 100.000 € par mois, les mensualités des autres dettes de 0 à 50.000 €, l'épargne de 0 à 5.000.000 €, l'intérêt de 0 % à 15 %, la durée de 1 à 40 ans, l'effort de 10 % à 60 %, la part financée de 10 % à 100 % et les frais d'achat de 0 % à 20 %. Un champ vide ne vaut pas zéro : la page distingue le fait de ne pas avoir rempli l'épargne du fait d'avoir écrit un 0, qui seraient deux situations très différentes.

S'agit-il d'une offre de prêt ou d'une recommandation ?

Ce n'est ni une offre ni une recommandation : c'est un calcul avec les chiffres que vous saisissez. L'effort et le pourcentage que la banque finance sont des hypothèses, et non ce qu'un établissement accorde, et la page ne sait pas quels critères applique chacun ni quelle évaluation il réaliserait. Avec ces chiffres, on peut obtenir un prix élevé auquel ne correspondrait pas un seul euro de crédit. La décision, et la consultation de l'établissement, appartiennent à celui qui lit.

Que deviennent mes revenus et mon épargne ?

Ils ne quittent pas le navigateur. Les chiffres sont calculés dans la page et ne sont ni envoyés, ni conservés, ni inscrits dans la barre d'adresse : c'est pourquoi cette calculatrice ne peut pas être partagée par un lien. Il n'y a ni inscription, ni compte utilisateur, ni quoi que ce soit qui reçoive ce que vous saisissez. Le calcul entier se résout sur votre appareil.

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