Crédit hypothécaire et logement

Prêt immobilier à taux fixe ou variable

Deux mensualités sur le même prêt, le même capital et la même durée : celle du taux fixe que vous saisissez et celle de l'Euribor que vous saisissez plus le différentiel que vous saisissez. La différence entre les deux mensualités, multipliée par les mois de la durée, est le gros chiffre.

Avec les valeurs par défaut — 200.000 €, 25 ans, 2,9 % fixe, 0,6 % de différentiel et 2,954 % d'Euribor officiel d'août 2026 — la mensualité fixe s'établit à 938,05 € et la variable à 1.007,05 €. La différence est de 20.698,71 € sur toute la durée.

Ce qu'il fait

Il prend le capital et la durée que vous saisissez, et calcule deux mensualités selon le système français. La première, au taux fixe de l'offre. La seconde, au taux qui résulte de l'addition de l'Euribor et du différentiel. La différence des deux mensualités, répétée pendant les mois de la durée, est la différence de coût total : ce que la variable coûterait de plus, ou de moins, si l'Euribor restait à la valeur que vous avez saisie pendant vingt-cinq ans.

Ce « si » est la partie importante de la page. Les deux taux sont comparés comme des constantes : ce sont deux photos du même instant, pas deux trajectoires. Un vrai prêt immobilier à taux variable est révisé tous les six ou douze mois, et sa mensualité change au cours de la vie du prêt. Ce calcul ne projette pas les révisions et n'estime pas ce qui arrivera. Il compare deux taux fixes dans le temps, et un seul d'entre eux vient d'une source.

Le détail ajoute les intérêts totaux de chaque option, l'Euribor auquel les deux mensualités sont égales et le nombre de mois pendant lequel l'Euribor officiel a été au-dessus de cette égalité depuis 1999.

Concepts clés

• Euribor : le taux de référence du marché hypothécaire que publie la Banque d'Espagne chaque mois au moyen du Bulletin officiel de l'État. La valeur par défaut de cette page est la dernière publiée, et son étiquette porte le mois : 2,954 % d'août 2026. L'historique complet se trouve à [Euribor](/euribor).
• Différentiel : ce que la banque ajoute à l'indice pour fixer le taux de son offre. C'est une hypothèse que vous saisissez : chaque établissement applique le sien et il change avec l'offre et avec la date, si bien que les 0,6 % de la page sont un exemple et non ceux d'un établissement donné.
• Taux fixe : celui qui ne bouge pas pendant la durée du contrat, dans les termes que l'acte indique. Le champ le déclare hypothèse parce que les 2,9 % de la page ne sont le taux d'aucune offre concrète.
• Euribor d'égalité : la valeur de l'Euribor avec laquelle les deux mensualités seraient égales, c'est-à-dire le taux fixe moins le différentiel. Avec 2,9 % et 0,6 %, l'égalité est à 2,3 % : en dessous, la variable revient moins cher ; au-dessus, elle coûte plus cher.
• Taux constants : on suppose que les deux taux ne changent pas pendant la durée. C'est ce qui rend la comparaison lisible et c'est ce que la fiche répète, parce que sans cet avertissement une différence de 20.000 € se lit comme une prévision alors qu'il s'agit d'une comparaison entre deux valeurs fixées aujourd'hui.
• Coût total : la différence de mensualité multipliée par les mois de la durée. Cela ne comprend pas les commissions d'ouverture, les assurances, l'expertise, ni le coût de changer un prêt immobilier pour un autre, qui figurent dans le contrat et non dans ce calcul.

Combien coûte un point d'Euribor ?

Avec 200.000 € sur 25 ans, le détail et le tableau de sensibilité donnent le reste : chaque point qui augmente le taux variable rapproche la différence de la mensualité mensuelle des mille euros. Le gros chiffre montre l'effet de trois points. C'est un test de résistance, pas une prévision.

Que se passe-t-il si l'Euribor reste à 2,954 % pendant les vingt-cinq ans ?

C'est exactement ce que calcule la page avec les valeurs par défaut : 20.698,71 € de différence. Ce qu'elle ne fait pas, c'est supposer que ce sera la valeur. L'Euribor a été au-dessus de 2,3 % pendant 141 des 332 mois qui séparent janvier 1999 d'aujourd'hui, et ce décompte est un fait sur le passé, non une attente sur l'avenir.

L'Euribor d'égalité est-il le taux qu'on me demanderait ?

Non. C'est la valeur de l'indice avec laquelle les deux mensualités de cette comparaison seraient égales, et elle résulte de soustraire le différentiel au taux fixe que vous avez saisi. Ce n'est ni un taux qui existe sur le marché ni une offre : c'est la ligne qui sépare les deux résultats du calcul.

Quelles limites acceptent les champs ?

Le capital va de mille euros à 2.000.000 €, la durée de 1 à 40 ans, le taux fixe de 0 % à 15 %, le différentiel de 0 % à 5 % et l'Euribor de −1 % à 15 %. La plage de l'Euribor va dans le négatif parce que le calcul l'admet, et si le résultat de l'addition du différentiel était négatif, la page le modéliserait à 0 et le dirait dans le détail : une mensualité avec des intérêts négatifs n'est pas un prêt, c'est l'inverse.

Pourquoi la comparaison utilise-t-elle des taux constants ?

Parce que projeter l'Euribor d'aujourd'hui vingt-cinq ans plus loin reviendrait à inventer une série que personne n'a. Avec les deux taux fixes, le calcul répond à une question qui a bien une réponse : combien coûte la différence entre ces deux valeurs si elles se maintenaient. La différence entre deux trajectoires réelles de l'Euribor ne peut pas être calculée avec ce module, et la page ne pretend pas le faire.

Que se passe-t-il pour la différence du chiffre quand elle est négative ?

Elle apparaît avec le signe moins et l'étiquette le dit : c'est la variable qui est la moins chère avec ces chiffres, et non une économie sur le taux fixe. Avec un Euribor en dessous de l'égalité, la différence est négative, et c'est aussi le cas avec un taux combiné ramené à 0.

S'agit-il d'une offre ou d'une recommandation ?

Ce n'est ni une offre ni une recommandation : c'est un calcul avec les chiffres que vous saisissez : le taux fixe et le différentiel sont des hypothèses, et la page ne sait pas quels critères applique chaque établissement, quel Euribor correspondrait à votre contrat ni quelles bonifications pourraient apparaître dans l'offre. La décision, et la consultation de l'établissement, appartiennent à celui qui lit.

Que deviennent vos données ?

Le calcul se résout dans le navigateur. Il n'y a ni inscription, ni envoi, ni stockage : les chiffres que vous saisissez restent dans la page.

Questions fréquentes

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