Crédit hypothécaire et logement

Amortir un prêt immobilier avant l'heure

Les intérêts que vous cessez de payer lorsque vous remboursez du capital par anticipation sur un prêt immobilier, dans les deux formes possibles et avec ce que coûte chacune.

Ce qu'il fait

Il part d'un capital restant dû, d'un intérêt et d'une durée, et simule ce qui se passe si vous amortissez un certain montant dès maintenant. La différence entre les deux modalités détermine le résultat entier. Si vous réduisez la mensualité, la durée reste la même et vous payez moins chaque mois. Si vous raccourcissez la durée, la mensualité reste la même et vous terminez de payer plus tôt. Ce sont deux calculs différents sur les mêmes euros, et cette calculatrice fait les deux et les affiche.

À cela il retranche la commission que votre contrat vous facture, et affiche à vue d'œil le plafond que la loi permet de percevoir pour une amortisation anticipée, avec l'article et les conditions dans lesquelles ce plafond s'applique. Le détail inclut également les intérêts qu'il resterait à payer et le taux de rendement avec lequel un investissement égalerait cette décision, pour que le gros chiffre puisse être comparé au rendement de l'argent qui n'a pas été amorti.

Concepts clés

• Amortisation anticipée : rembourser du capital par anticipation sur un prêt à amortissement français. La mensualité devient celle d'un prêt plus petit avec la même durée et le même intérêt, ou la mensualité est conservée et la dette se termine plus tôt. Ce qui change, c'est ce qui reste identique.
• Réduire la mensualité, ce n'est pas raccourcir la durée : ce sont deux décisions distinctes. Avec 150.000 € à 3 % sur 240 mois et 20.000 € amortis, réduire la mensualité économise 6.520,68 € d'intérêts et raccourcir la durée en économise 14.499,90 €. C'est presque 8.000 € d'écart pour la même mise de fonds, et la raison est que dans le premier cas vous continuez à payer des intérêts pendant les mêmes 240 mois et que dans le second vous cessez de les payer plus tôt.
• Le coût d'amortir : beaucoup reintegrent un pourcentage du capital amorti et d'autres un montant fixe. La commission est calculée sur ce que vous amortissez, pas sur ce qu'il vous reste, et elle est déduite de l'économie parce que c'est de l'argent qui sort de la même poche. Si la commission est supérieure à l'économie, le résultat est négatif : c'est un fait du calcul, pas une erreur.
• Le plafond légal de l'article 23 de la loi 5/2019 : il fixe le maximum que l'on peut exiger dans une amortisation anticipée. En prêt immobilier à taux fixe, il est de 2 % pendant les dix premières années et de 1,5 % à partir de là. En taux variable il n'y a pas de pourcentage unique : le contrat choisit entre 0,25 % pendant les trois premières années et 0,15 % pendant les cinq premières, si bien que la calculatrice affiche le maximum de chaque tranche. Par ailleurs, l'indemnité ne peut pas dépasser la perte financière subie par l'établissement.
• La perte financière : l'établissement peut avoir droit à une indemnité pour le coût d'annuler le prêt avant son terme, et ce droit ne peut jamais dépasser la perte qu'il subit réellement. C'est une limite légale. Cette calculatrice ne peut pas la calculer, car cela dépend de la façon dont votre prêt est libellé.
• Hypothèses constantes : l'intérêt que vous saisissez s'applique à tous les mois du calcul. Un prêt immobilier à taux variable est révisé, si bien que le résultat est un calcul avec un intérêt constant, et non une prévision de ce qui va se passer. C'est indiqué dans l'étiquette du champ pour que ce ne soit pas lu comme une donnée officielle.
• L'autre moitié du calcul : l'argent que vous n'amortissez pas peut se trouver ailleurs. Le détail calcule quel rendement cet argent devrait donner pour égaler l'économie, et c'est un calcul entre deux nombres, pas un conseil sur où placer quoi que ce soit.

Sources

• Loi 5/2019, relative aux contrats de crédit immobilier, article 23, texte consolidé sur le BOE. Les plafonds de commission affichés sont ceux de cet article.
• Le calcul de la mensualité et du tableau d'amortissement est le même que celui utilisé par la calculatrice de [mensualité d'un prêt immobilier](/herramientas/hipoteca), avec le système d'amortissement français et l'intérêt annuel divisé par douze.

Questions fréquentes

Quelle différence y a-t-il entre réduire la mensualité et raccourcir la durée ?

C'est la différence entre les deux calculs que fait cette calculatrice, et c'est sa raison d'exister. En réduisant la mensualité, la durée reste la même et vous payez moins chaque mois, mais les intérêts continuent de se générer pendant les mêmes 240 mois. En raccourcissant la durée, la mensualité est la même et vous cessez de payer plus tôt, si bien que les intérêts s'accumulent pendant moins de temps. C'est pourquoi le même montant amorti économise bien davantage en raccourcissant la durée : 14.499,90 € contre 6.520,68 € avec 150.000 € à 3 % sur 20 ans et 20.000 € amortis.

Quand le plafond légal de commission s'applique-t-il ?

L'article 23 de la loi 5/2019 régit les contrats signés depuis le 16 juin 2019. En prêt immobilier à taux fixe, le maximum est de 2 % du capital amorti pendant les dix premières années et de 1,5 % à partir de là. En taux variable, l'article ne donne pas de pourcentage unique : il laisse chaque contrat choisir entre 0,25 % pendant les trois premières années et 0,15 % pendant les cinq premières, de sorte que le maximum de chaque tranche est affiché ici. De plus, l'indemnité ne peut jamais dépasser la perte financière de l'établissement.

Pourquoi les années que je saisis ne disent-elles pas si le plafond s'applique à mon cas ?

Parce que la calculatrice sait seulement combien d'années se sont écoulées depuis la signature, et non en quelle année le contrat a été signé, et ce sont deux choses différentes. Pour savoir si l'article 23 vous est applicable, il faut regarder la date de signature dans votre acte ou votre contrat. La calculatrice affiche le plafond qui correspondrait aux années que vous déclarez et le dit dans la ligne même, mais elle ne part pas du principe que votre contrat relève de la loi.

Que se passe-t-il si ma commission dépasse ce plafond ?

Une ligne apparaît indiquant que la commission de votre contrat dépasse le plafond légal applicable à votre cas, avec le pourcentage du plafond à côté. C'est un fait du calcul, pas un conseil : ce que l'établissement facture et ce que la loi autorise sont deux nombres qui se comparent. Le gros chiffre déduit déjà la commission que vous avez déclarée, si bien que l'économie que vous voyez est celle qui vous reste après l'avoir payée.

Pourquoi la commission est-elle calculée sur ce que j'amortis et non sur ce que je dois ?

Parce que c'est ce qui est perçu : le coût d'amortir est un pourcentage du capital que vous avancez, pas de la dette entière. Avec 20.000 € amortis et une commission de 0,5 %, la commission est de 100 € ; si elle était calculée sur les 150.000 € restants dus, elle serait de 750 €, et le gros chiffre vous dirait que l'économie est de six cent cinquante euros inférieure à ce qu'elle est réellement.

Que se passe-t-il si j'amortis la totalité du capital restant dû ?

Rembourser la totalité du capital restant dû est bien un remboursement anticipé total et éteint le prêt. Cette calculatrice ne simule que des amortissements partiels : elle exige que la mise de fonds soit inférieure au capital restant dû, et renvoie une erreur si elle est égale. En cas de résiliation totale, il faudrait prendre en compte l'indemnité applicable et, si vous souhaitez libérer la charge hypothécaire, les démarches de radiation du prêt immobilier, qui ne sont pas calculées ici. C'est pourquoi le résultat partiel ne peut pas être extrapolé directement.

Le résultat est-il valable pour un prêt immobilier à taux variable ?

Comme calcul, oui : il vous dit ce qui se passerait si cet intérêt restait constant pendant toute la durée. Comme prévision, non. Un prêt immobilier à taux variable est révisé, et le résultat dépend du taux appliqué à chaque révision, que cette calculatrice ne projette pas parce qu'elle n'utilise aucune série de taux. Le champ de l'intérêt l'indique avec une « (hypothèse) » sur son étiquette pour qu'il ne soit pas confondu avec une donnée officielle.

Qu'est-ce que le taux de rendement auquel un investissement égale ce calcul ?

C'est le calcul qui met les deux options sur le même plan. Si l'argent que vous n'amortissez pas se trouve ailleurs, le chiffre indique quel rendement cet argent devrait donner pour égaler exactement l'économie d'intérêts. Avec un prêt immobilier à 3 % et un IRPF de 19 %, le point d'égalité est de 3,7037 % avant impôts. C'est de l'arithmétique avec deux nombres que vous saisissez vous-même, pas une appréciation de l'endroit où il conviendrait de placer l'argent.

Les courbes du graphique montrent-elles les deux scénarios ?

Oui, et c'est là la façon de voir la différence. La ligne du capital restant dû sans amortissement atteint zéro au mois 240 ; celle de la mise de fonds arrive plus tôt : au mois 199 si vous avez raccourci la durée. La distance entre les deux lignes est l'économie, dessinée mois par mois. Si vous avez choisi de raccourcir la durée, la seconde ligne s'arrête au mois 199 parce que la dette est déjà soldée et qu'il n'y a plus rien à dessiner ensuite.

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