Crédit hypothécaire et logement

Louer ou acheter un logement

Deux colonnes de patrimoine pour la même personne et ce qu'il reste entre l'une et l'autre. Tout compté avec les chiffres que vous saisissez, pas avec ceux d'une brochure.

Ce qu'il fait

Il part d'un logement avec un prix, un apport et des frais d'achat donnés, et place deux personnes dans la même situation. L'une achète avec un prêt immobilier et l'autre loue, en investissant le même montant que la première avance. Mois par mois, chacune paie ce qui lui revient : mensualité, charges de propriétaire ou loyer. Celui qui dépense le moins investit la différence. À l'horizon, le calcul soustrait un patrimoine à l'autre et affiche les deux colonnes séparément, avec l'année où l'achat devance la location, si jamais il le devance.

Concepts clés

• Le patrimoine et non l'argent dépensé : la comparaison n'additionne pas ce qui est payé chaque mois, mais ce qui reste à la fin : la maison moins ce qui est dû, plus l'investi. C'est la différence entre regarder la dépense et regarder le résultat, et seul le second répond à la question.
• Celui qui dépense le moins investit la différence : chaque mois, le moins cher des deux place l'argent que l'autre n'a pas dépensé dans quelque chose qui se revalorise. Sans cette règle, la comparaison dépendrait du calendrier et non des chiffres.
• Le même apport pour les deux : l'acheteur avance l'apport et les frais, et le locataire investit ce même montant. Les deux partent avec la même chose, si bien que la différence observée ensuite vient des deux décisions et non du fait que l'un aurait commencé avec la maison entière.
• Charges de propriétaire : l'entretien, l'assurance, le syndic et l'IBI (taxe foncière espagnole) sont regroupés dans un pourcentage annuel du prix réparti sur douze. C'est une simplification : une dépense de réparation concrète ne ressemble pas à un pourcentage constant.
• Revalorisation : le montant dont on suppose que la maison augmente chaque année. C'est l'hypothèse qui pèse le plus dans le résultat et que personne ne connaît. Avec une revalorisation de 0, la maison est un bien qui ne produit rien par lui-même.
• Rendement de l'investi : ce que rapporte l'argent que le moins cher n'a pas dépensé en logement. En location, presque tout le capital combiné est investi ; à l'achat, presque tout est en briques.

Questions fréquentes

Quelle différence cette calculatrice mesure-t-elle ?

Le patrimoine de l'achat moins celui de la location à l'horizon final, en euros. C'est une soustraction de deux colonnes qui se sont remplies avec les hypothèses écrites par la personne qui ouvre la page, pas une prévision ni un calcul fiscal. Si elle est négative, l'achat arrive derrière sur ces années, et le signe reste tel quel : le modifier pour que le gros chiffre devienne positif reviendrait à donner à la page un avis qu'elle n'a pas.

Pourquoi la maison et le loyer changent-ils une fois par an ?

C'est ainsi que fonctionnent les contrats : le loyer est révisé tous les douze mois et la valeur d'un immeuble est révisée à la date de l'expertise. Appliquer le même pourcentage une fois par mois multiplierait la maison par 1,27 en dix ans avec un taux annuel de 2 %, et ce chiffre, c'est la calculatrice qui l'invente, pas l'hypothèse.

Que se passe-t-il si le prêt immobilier se termine avant l'horizon ?

La mensualité passe à 0 et la dette tombe à zéro exact à la fin de la durée. À partir de là, le propriétaire ne paie plus que les charges de propriétaire, et c'est lui qui investit la différence avec le loyer, qui ne concourt plus avec aucune mensualité. La série le montre : le point de l'année où le crédit s'achève est le premier où la maison appartient entièrement au propriétaire.

Que se passe-t-il avec un taux d'intérêt de zéro pour cent ?

Quelles limites acceptent les champs ?

Le prix va de 10.000 à 5.000.000 €, les pourcentages de frais, d'apport, de taux, de revalorisation et de rendement ont leurs plafonds, et l'horizon va de 1 à 40 ans. Un champ vide ne vaut pas zéro : ne pas remplir et écrire 0 sont deux intentions distinctes. Si l'apport et les frais d'achat dépassent ensemble 100 % du prix, la calculatrice prévient au lieu de calculer un prêt immobilier négatif.

Que NE compte PAS cette calculatrice ?

Ni les impôts, ni les frais de vente, ni les déductions, ni le risque d'impayé, ni aucune donnée de marché. N'y entrent pas l'ITP ni la TVA de l'achat, ni l'IRPF de l'investi, ni la plus-value d'une vente, ni le coût d'un changement de locataire, ni la prime de risque d'un impayé. Ce sont onze hypothèses et une soustraction : ce qui n'est pas dans le calcul est ici, dans le texte, et non caché dans un chiffre.

Le calcul arrondit-il les résultats ?

Non. Le calcul conserve toutes ses décimales et l'arrondi a lieu au moment de l'affichage des chiffres, comme dans le reste des calculatrices du site. Un arrondi intermédiaire donnerait des montants plus jolis et faux : sur une série de quinze points, une différence d'un centime se voit.

Le chiffre est-il une recommandation ?

Non. C'est la différence entre deux colonnes construites avec les chiffres de la personne qui ouvre la page. Les deux issues sont tout aussi légitimes et dépendent d'hypothèses que seule cette personne connaît : son horizon, sa tolérance à l'incertitude et ce qu'elle compte faire de l'argent. La décision appartient à celui qui consulte.

La formule fermée devient une division par zéro. Sa limite est le montant réparti en parts égales : 60.000 € sur dix ans donnent 500 € par mois, et sans un euro d'intérêts. C'est le cas du prêt familial et de l'expertise, pas une erreur de frappe.

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