Crédit hypothécaire et logement

Mensualité d'un prêt immobilier

La mensualité d'un prêt et le chemin que parcourt le capital restant dû pendant toute sa durée de vie.

Ce qu'il fait

Il calcule la mensualité constante d'un prêt à amortissement français à partir du montant, de l'intérêt annuel et de la durée en années. Il construit en outre le tableau d'amortissement mois par mois, avec la part de chaque mensualité qui va aux intérêts et celle qui va au capital, et le résume par les intérêts totaux et le total payé.

Concepts clés

• Système d'amortissement français : la mensualité est la même pendant toute la durée de vie du prêt. Chaque mois on paie les intérêts du solde restant dû, et tout ce qui reste de la mensualité réduit ce solde.
• Intérêt mensuel : l'intérêt annuel divisé par douze. C'est la conversion qui produit le plus d'erreurs lorsqu'on calcule une mensualité à la main : 3 % par an, ce sont douze versements de 0,25 %, et non douze de 3 %.
• Amortissement : la part de la mensualité qui va au capital. Au début du prêt, c'est une petite fraction de la mensualité ; à la fin, c'est presque tout, parce que les intérêts se calculent sur un solde de plus en plus faible.
• Intérêts totaux : le total des mensualités moins le montant emprunté. Cela ne comprend pas les commissions, les assurances ni les frais ; pour comparer des offres, on utilise le TAEG, qui les inclut.
• Durée : le nombre d'années. L'allonger fait baisser la mensualité et monter le total payé, parce que le crédit est remboursé sur plus longtemps.

Questions fréquentes

Comment la mensualité est-elle calculée ?

Avec la formule du système français : mensualité = montant · m / (1 − (1+m)^−N), où m est l'intérêt mensuel et N le nombre de mensualités en mois. Avec 200.000 € à 3 % sur 30 ans, la mensualité s'établit autour de 843,21 €.

Pourquoi la mensualité ne change-t-elle pas même si le solde baisse ?

Parce que la mensualité est constante par définition dans ce système. Ce qui change, c'est sa composition : au début, presque tout ce sont des intérêts. Chaque mois on paie l'intérêt du solde restant dû, et la différence jusqu'à la mensualité fixe est ce qui amortit le capital.

Que se passe-t-il quand on allonge la durée ?

La mensualité mensuelle baisse, parce qu'il y a plus de mensualités pour rembourser le même montant. Le total payé monte, parce que le solde restant dû reste plus longtemps et continue de générer des intérêts. Le détail de la calculatrice affiche les deux chiffres, pour que la comparaison ne dépende pas de la seule mensualité.

Que se passe-t-il avec un intérêt de zéro pour cent ?

La formule fermée devient une division par zéro, et sa limite est le montant réparti en parts égales : 60.000 € sur dix ans donnent 500 € par mois. Ce n'est pas un cas dégénéré, c'est un prêt sans coût d'intérêt.

Que voit-on dans le graphique ?

Deux courbes par an : le capital restant dû, qui descend jusqu'à zéro au dernier mois, et les intérêts cumulés, qui montent. La distance entre les deux s'ouvre lentement au début, et cette forme explique pourquoi les premières années d'un prêt immobilier se paient presque entièrement en intérêts.

Y a-t-il un coût d'ouverture, des assurances ou une expertise ?

Non. Le calcul ne connaît que le montant, l'intérêt et la durée, ce qui détermine la mensualité. Les autres concepts du crédit ne sont pas calculés ici : le total payé est donc celui des mensualités et non celui de l'opération complète.

Quelles limites acceptent les champs ?

Le montant va de 0 à 2.000.000 €, l'intérêt annuel de 0 % à 25 % et la durée de 1 à 35 ans. Un champ vide ne vaut pas zéro : la calculatrice distingue le fait de ne pas avoir rempli le montant du fait d'avoir écrit un 0, qui seraient deux prêts très différents.

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