Immobilienfinanzierung und Wohnen

Hypothek vorzeitig tilgen

Die Zinsen, die Sie nicht mehr zahlen, wenn Sie bei einer Hypothek Kapital vorstrecken, in den beiden möglichen Formen und mit den Kosten der jeweils anderen.

Was es tut

Es geht von einer Restschuld, einem Zinssatz und einer Laufzeit aus und simuliert, was passiert, wenn Sie jetzt einen Betrag tilgen. Der Unterschied zwischen den beiden Varianten entscheidet über das gesamte Ergebnis. Senken Sie die Rate, bleibt die Laufzeit gleich und Sie zahlen monatlich weniger. Verkürzen Sie die Laufzeit, bleibt die Rate gleich und Sie sind früher fertig. Das sind zwei verschiedene Rechnungen auf dieselben Euro, und dieser Rechner macht beide und zeigt sie.

Davon zieht er die Gebühr ab, die dein Vertrag verlangt, und zeigt den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag für eine vorzeitige Tilgung offen an, samt Artikel und den Bedingungen, unter denen diese Grenze gilt. Die Details enthalten außerdem die Zinsen, die noch zu zahlen wären, und den Renditesatz, mit dem eine Anlage diese Entscheidung geradeaus aufwiegeln würde, damit sich die große Zahl mit dem vergleichen lässt, was das nicht getilgte Geld gebracht hätte.

Wichtige Begriffe

• Vorzeitige Tilgung: Kapital bei einem Darlehen mit französischer Annuitätenmethode vorstrecken. Die Rate wird zur Rate eines kleineren Darlehens mit gleicher Laufzeit und gleichem Zinssatz, oder die Rate bleibt und die Schuld endet früher. Was gleich bleibt, ändert sich.
• Die Rate senken ist nicht die Laufzeit verkürzen: Es sind zwei verschiedene Entscheidungen. Bei 150.000 € zu 3 % über 240 Monate und 20.000 € getilgt spart ein Sinken der Rate 6.520,68 € Zinsen, eine Verkürzung der Laufzeit spart 14.499,90 €. Das sind fast 8.000 € Unterschied für denselben Betrag, und der Grund ist, dass im ersten Fall über dieselben 240 Monate weiter Zinsen anfallen, im zweiten hören sie früher auf.
• Die Kosten der Tilgung: Manche erstatten einen Prozentsatz des getilgten Kapitals, andere einen Festbetrag. Die Gebühr wird auf das berechnet, was Sie tilgen, nicht auf das, was dir bleibt, und von der Ersparnis abgezogen, weil es Geld aus derselben Tasche ist. Ist die Gebühr größer als die Ersparnis, geht das Ergebnis ins Minus: Das ist eine Tatsache der Rechnung, kein Fehler.
• Die gesetzliche Grenze nach § 23 des Gesetzes 5/2019: Sie legt das Höchstmaß fest, das bei einer vorzeitigen Tilgung verlangt werden darf. Bei einer Festzinshypothek beträgt es 2 % in den ersten zehn Jahren und 1,5 % danach. Bei einem variablen Zins gibt es keinen einheitlichen Prozentsatz: Der Vertrag wählt zwischen 0,25 % für die ersten drei Jahre und 0,15 % für die ersten fünf, weshalb der Rechner das Maximum je Abschnitt zeigt. Darüber hinaus darf der Ausgleich nicht über den finanziellen Verlust der Bank hinausgehen.
• Der finanzielle Verlust: Die Bank kann einen Ausgleich für die Kosten der vorzeitigen Kündigung beanspruchen, und dieser Anspruch darf nie den Verlust übersteigen, der ihr dadurch tatsächlich entsteht. Das ist eine gesetzliche Grenze. Dieser Rechner kann sie nicht berechnen, weil sie davon abhängt, wie dein Darlehen benannt ist.
• Konstante Annahmen: Der eingegebene Zinssatz gilt für alle Monate der Berechnung. Eine variable Hypothek wird angepasst, das Ergebnis ist also eine Rechnung mit konstantem Zins, keine Prognose. Das steht im Feldetikett, damit es nicht als offizieller Datensatz gelesen wird.
• Die andere Hälfte der Rechnung: Das Geld, das Sie nicht tilgen, kann anderswo liegen. Die Details berechnen, welche Rendite dieses Geld bringen müsste, um die Ersparnis auszugleichen, und das ist eine Rechnung mit zwei Zahlen, kein Rat, wohin man etwas legen sollte.

Quellen

Häufige Fragen

Welcher Unterschied besteht zwischen dem Senken der Rate und dem Verkürzen der Laufzeit?

Es ist der Unterschied zwischen den beiden Rechnungen, die dieser Rechner aufstellt, und der Grund für sein Dasein. Senken Sie die Rate, bleibt die Laufzeit gleich und Sie zahlen monatlich weniger, doch die Zinsen entstehen über dieselben 240 Monate weiter. Verkürzen Sie die Laufzeit, bleibt die Rate gleich und Sie hören früher auf zu zahlen, sodass sich die Zinsen über kürzere Zeit ansammeln. Deshalb spart derselbe Tilgungsbetrag bei verkürzter Laufzeit weit mehr: 14.499,90 € gegenüber 6.520,68 € bei 150.000 € zu 3 % über 20 Jahre und 20.000 € getilgt.

Wann greift die gesetzliche Gebührenobergrenze?

Der § 23 des Gesetzes 5/2019 gilt für Verträge, die seit dem 16. Juni 2019 unterzeichnet wurden. Bei Festzinshypotheken beträgt das Maximum 2 % des getilgten Kapitals in den ersten zehn Jahren und 1,5 % danach. Bei variablen Zins nennt der Artikel keinen einheitlichen Prozentsatz: Er lässt jeden Vertrag zwischen 0,25 % für die ersten drei Jahre und 0,15 % für die ersten fünf wählen, weshalb hier das Maximum je Abschnitt angezeigt wird. Außerdem kann der Ausgleich nie den finanziellen Verlust der Bank übersteigen.

Warum sagen die eingegebenen Jahre nicht, ob die Grenze für mich gilt?

Weil der Rechner nur weiß, wie viele Jahre seit der Unterzeichnung vergangen sind, nicht in welchem Jahr der Vertrag unterzeichnet wurde, und das sind verschiedene Dinge. Um zu prüfen, ob § 23 auf Sie anwendbar ist, müssen Sie das Unterzeichnungsdatum in deiner Urkunde oder deinem Vertrag ansehen. Der Rechner zeigt die Grenze an, die zu den von dir angegebenen Jahren gehörte, und sagt das in der Zeile selbst, aber er unterstellt nicht, dass dein Vertrag unter das Gesetz fällt.

Was passiert, wenn meine Gebühr diese Grenze übersteigt?

Es erscheint eine Zeile, die besagt, dass die Gebühr Ihres Vertrags die gesetzliche Grenze für deinen Fall übersteigt, mit dem Prozentsatz der Grenze daneben. Das ist eine Tatsache der Rechnung, kein Rat: Was die Bank verlangt und was das Gesetz erlaubt, sind zwei Zahlen, die man vergleicht. Die große Zahl zieht bereits die von dir angegebene Gebühr ab, die Ersparnis, die Sie sehen, ist also die, die nach deren Zahlung übrig bleibt.

Warum wird die Gebühr auf das berechnet, was ich tilge, und nicht auf das, was ich schulde?

Weil das ist, was erhoben wird: Die Tilgungskosten sind ein Prozentsatz des vorstreckten Kapitals, nicht der gesamten Schuld. Bei 20.000 € getilgt und einer Gebühr von 0,5 % sind das 100 €; würde man sie auf die offenen 150.000 € berechnen, wären es 750 €, und die große Zahl würde dir sagen, die Ersparnis sei um sechshundertfünfzig Euro geringer, als sie ist.

Was passiert, wenn ich die gesamte Restschuld tilge?

Die Rückzahlung der gesamten Restschuld ist durchaus eine vollständige vorzeitige Rückführung und tilgt das Darlehen. Dieser Rechner simuliert nur Teiltilgungen: Er verlangt, dass der Betrag kleiner als die Restschuld ist, und gibt einen Fehler aus, wenn sie gleich ist. Bei einer vollständigen Kündigung wären die anwendbare Entschädigung und – wenn Sie die Grundbuchlast lösen wollen – die Schritte zur Löschung der Hypothek zu berücksichtigen, die hier nicht berechnet werden. Deshalb lässt sich das Teilergebnis nicht direkt übertragen.

Eignet sich das Ergebnis für eine variable Hypothek?

Als Rechnung ja: Es sagt dir, was passierte, wenn dieser Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant bliebe. Als Prognose nein. Eine variable Hypothek wird angepasst, und das Ergebnis hängt vom Zinssatz bei jeder Anpassung ab, den dieser Rechner nicht fortschreibt, weil er keine Zinsreihe verwendet. Das Zinsfeld sagt das durch ein «(Annahme)» in seinem Etikett, damit es nicht mit einem offiziellen Datensatz verwechselt wird.

Was ist der Renditesatz, bei dem eine Anlage gleichauf liegt?

Es ist die Rechnung, die beide Optionen auf dieselbe Ebene bringt. Liegt das nicht getilgte Geld woanders, nennt die Zahl die Rendite, die dieses Geld bringen müsste, um die Zinsersparnis genau auszugleichen. Bei 3 % Hypothek und 19 % Einkommensteuer liegt der Gleichstandspunkt bei 3,7037 % vor Steuern. Das ist Arithmetik mit zwei Zahlen, die Sie eingeben, keine Bewertung, wo das Geld hingehört.

Zeigen die Grafiken beide Szenarien?

Ja, und das ist der Weg, die Differenz zu sehen. Die Linie der Restschuld ohne Tilgung erreicht im Monat 240 den Nullpunkt; die des Tilgungsbetrags erreicht ihn früher: im Monat 199, wenn Sie die Laufzeit verkürzt haben. Der Abstand zwischen den beiden Linien ist die Ersparnis, Monat für Monat gezeichnet. Haben Sie die Laufzeit verkürzt, endet die zweite Linie im Monat 199, weil die Schuld bereits getilgt ist und danach nichts mehr zu zeichnen ist.

• Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge, § 23, konsolidierte Fassung im BOE. Die angezeigten Gebührenobergrenzen sind diejenigen dieses Artikels.
• Die Rate und der Tilgungsplan verwenden dieselbe Rechnung wie der Rechner für die [Rate einer Hypothek](/herramientas/hipoteca), mit französischer Annuitätenmethode und dem Jahreszins, durch zwölf geteilt.

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