Immobilienfinanzierung und Wohnen

Festzins- oder Variabilhypothek

Zwei Raten auf dasselbe Darlehen, dasselbe Kapital und dieselbe Laufzeit: die zum Festzins, den Sie eintragen, und die zum Euribor, den Sie eintragen, zuzüglich des Aufschlags, den Sie eintragen. Die Differenz zwischen den beiden Raten, malgerechnet mit den Monaten der Laufzeit, ist die große Zahl.

Mit den Standardwerten —200.000 €, 25 Jahre, 2,9 % fest, 0,6 % Aufschlag und der offizielle Euribor von 2,954 % aus August 2026— liegt die Festzinsrate bei 938,05 € und die variable bei 1.007,05 €. Die Differenz sind 20.698,71 € über die gesamte Laufzeit.

Was es tut

Es nimmt das von dir eingegebene Kapital und die Laufzeit und berechnet zwei Raten nach der französischen Annuitätenmethode. Die erste zum Festzins des Angebots. Die zweite zu dem Zinssatz, der aus Euribor plus Aufschlag entsteht. Die Differenz der beiden Raten, über die Monate der Laufzeit wiederholt, ist die Differenz der Gesamtkosten: was die Variable mehr kostete oder weniger kostete, wenn der Euribor fünfundzwanzig Jahre lang auf dem von dir eingetragenen Wert bliebe.

Dieses «Wenn» ist der wichtige Teil der Seite. Die beiden Zinssätze werden als Konstanten verglichen: Es sind zwei Aufnahmen desselben Augenblicks, keine zwei Verläufe. Eine echte Variabilhypothek wird alle sechs oder zwölf Monate angepasst, und ihre Rate ändert sich über die Laufzeit des Darlehens. Diese Rechnung schreibt keine Anpassungen fort und schätzt nicht, was geschehen wird. Sie vergleicht zwei Festzinssätze im Zeitverlauf, und nur einer davon kommt aus einer Quelle.

Die Details ergänzen die Gesamtzinsen jeder Option, den Euribor, bei dem die beiden Raten gleichauf liegen, und wie viele Monate der offizielle Euribor seit 1999 über diesem Gleichstand lag.

Wichtige Begriffe

• Euribor: Der Referenzzinssatz des Hypothekenmarkts, den die Banco de España monatlich über das Boletín Oficial del Estado veröffentlicht. Der Standardwert dieser Seite ist der zuletzt veröffentlichte, und sein Etikett trägt den Monat: 2,954 % aus August 2026. Die vollständige Historie steht unter [Euribor](/euribor).
• Aufschlag: Was die Bank zum Index addiert, um den Zinssatz ihres Angebots festzulegen. Das ist eine Annahme, die Sie eingeben: Jedes Institut wendet seinen eigenen an und ändert ihn mit Angebot und Datum, weshalb die 0,6 % der Seite ein Beispiel sind und nicht die eines Instituts.
• Festzins: Der, der sich während der Vertragslaufzeit nicht bewegt, in den Bedingungen der Urkunde. Das Feld deklariert ihn als Annahme, weil die 2,9 % der Seite nicht der Zinssatz eines konkreten Angebots sind.
• Euribor-Gleichstand: Der Euriborwert, bei dem die beiden Raten gleich wären, also der Festzins abzüglich des Aufschlags. Bei 2,9 % und 0,6 % liegt der Gleichstand bei 2,3 %: Darunter ist die Variable günstiger, darüber teurer.
• Konstante Zinssätze: Beide Zinssätze werden als während der Laufzeit unverändert angenommen. Das macht den Vergleich lesbar, und die Seite wiederholt es, denn ohne diesen Hinweis liest sich eine Differenz von 20.000 € wie eine Prognose, obwohl es ein Vergleich zweier heute festgesetzter Werte ist.
• Gesamtkosten: Die Ratendifferenz mal den Monaten der Laufzeit. Sie enthält keine Bearbeitungsgebühren, Versicherungen, Wertermittlungen und keine Kosten für den Wechsel einer Hypothek in eine andere; die stehen im Vertrag und nicht in dieser Rechnung.

Häufige Fragen

Was kostet ein Prozentpunkt Euribor?

Mit 200.000 € auf 25 Jahre ergeben die Details und die Sensitivitätstabelle den Rest: Jeder Punkt, um den der variable Zins steigt, bringt die Differenz in der Monatsrate auf rund tausend Euro. Die große Zahl zeigt die Wirkung von drei Punkten. Das ist ein Stresstest, keine Prognose.

Was passiert, wenn der Euribor fünfundzwanzig Jahre bei 2,954 % bleibt?

Das ist genau das, was die Seite mit den Standardwerten berechnet: 20.698,71 € Differenz. Was sie nicht tut, ist anzunehmen, dass dies der Wert sein wird. Der Euribor lag in 141 der 332 Monate seit Januar 1999 über 2,3 %, und diese Zählung ist eine Tatsache über die Vergangenheit, keine Erwartung für die Zukunft.

Ist der Euribor-Gleichstand der Zinssatz, den man mir nennen würde?

Nein. Es ist der Indexwert, bei dem die beiden Raten dieses Vergleichs gleich wären, und ergibt sich, indem der Aufschlag vom eingetragenen Festzins abgezogen wird. Es ist kein am Markt existierender Zinssatz und kein Angebot: Es ist die Linie, die die beiden Ergebnisse der Rechnung trennt.

Welche Grenzen akzeptieren die Felder?

Das Kapital reicht von tausend Euro bis 2.000.000 €, die Laufzeit von 1 bis 40 Jahre, der Festzins von 0 % bis 15 %, der Aufschlag von 0 % bis 5 % und der Euribor von −1 % bis 15 %. Der Euribor-Bereich reicht ins Negative, weil die Berechnung das zulässt, und ergäbe das Ergebnis aus der Addition des Aufschlags einen negativen Wert, modellierte die Seite ihn als 0 und sagte es in den Details: Eine Rate mit negativen Zinsen ist kein Darlehen, sondern das Gegenteil davon.

Warum verwendet der Vergleich konstante Zinssätze?

Weil den Euribor von heute fünfundzwanzig Jahre im Voraus fortzuschreiben eine Zeitreihe erfinden hieße, die niemand hat. Mit zwei Festzinssätzen beantwortet die Rechnung eine Frage, auf die es eine Antwort gibt: Was kostet die Differenz zwischen diesen beiden Werten, wenn sie bestehen blieben. Die Differenz zwischen zwei echten Euriborverläufen lässt sich mit diesem Modul nicht berechnen, und die Seite tut nicht so, als täte sie es.

Was passiert mit der Differenz, wenn sie negativ herauskommt?

Sie erscheint mit dem Minuszeichen, und das Etikett sagt es: Die Variable ist mit diesen Zahlen die günstigere, keine Ersparnis gegenüber dem Festzins. Bei einem Euribor unter dem Gleichstand ist die Differenz negativ, und ebenso bei einem zusammengefassten Zinssatz, der auf 0 gekürzt wurde.

Ist das ein Angebot oder eine Empfehlung?

Es ist kein Angebot und keine Empfehlung, sondern eine Rechnung mit den Zahlen, die Sie eingeben: Festzins und Aufschlag sind Annahmen, und die Seite weiß nicht, welche Maßstäbe jedes Institut anwendet, welcher Euribor deinem Vertrag zustünde und welche Nachlässe im Angebot auftauchen könnten. Die Entscheidung und die Anfrage beim Institut liegen bei der lesenden Person.

Was passiert mit meinen Daten?

Die Rechnung wird im Browser gelöst. Es gibt keine Registrierung, keine Übermittlung und keinen Speicher: Die Zahlen, die Sie eingeben, bleiben auf der Seite.

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