Immobilienfinanzierung und Wohnen

Mieten oder eine Wohnung kaufen

Zwei Vermögenssäulen für dieselbe Person und der Betrag, der dazwischen übrig bleibt. Alles gerechnet mit deinen eigenen Zahlen, nicht mit denen einer Broschüre.

Was es tut

Es geht von einer Wohnung mit vorgegebenem Preis, Eigenanteil und Kaufnebenkosten aus und versetzt zwei Personen in dieselbe Lage. Eine kauft mit einem Darlehen, die andere mietet und investiert denselben Betrag, den die erste vorstreckt. Monat für Monat zahlt jede, was zu zahlen ist: Rate, Eigentümerkosten oder Miete. Wer weniger ausgibt, investiert die Differenz. Am Ende des Horizonts zieht die Rechnung das Vermögen der einen von dem der anderen ab und zeigt beide Säulen getrennt, mit dem Jahr, in dem Kaufen über das Mieten hinauskommt, wenn es dahin kommt.

Wichtige Begriffe

• Vermögen und nicht ausgegebenes Geld: Der Vergleich addiert nicht die monatlichen Zahlungen, sondern das, was am Ende übrig bleibt: das Haus abzüglich der Schulden, zuzüglich des Investierten. Das ist der Unterschied zwischen dem Blick auf die Ausgabe und dem Blick auf das Ergebnis, und nur der zweite beantwortet die Frage.
• Wer weniger ausgibt, investiert die Differenz: Jeden Monat legt der Günstigere beider das Geld, das der andere nicht ausgegeben hat, in etwas, das an Wert gewinnt. Ohne diese Regel hinge der Vergleich am Kalender statt an den Zahlen.
• Gleicher Eigenanteil für beide: Der Käufer zahlt Eigenanteil und Nebenkosten vor, der Mieter investiert denselben Betrag. Beide starten mit demselben, daher rührt die später sichtbare Differenz aus den beiden Entscheidungen und nicht daraus, dass einer mit dem ganzen Haus begonnen hätte.
• Eigentümerkosten: Instandhaltung, Versicherung, Hausgeld und Grundsteuer werden zu einem Jahresprozentsatz des Preises zusammengefasst, der auf zwölf verteilt wird. Das ist eine Vereinfachung: Eine konkrete Reparatur ähnelt keinem konstanten Prozentwert.
• Wertsteigerung: Wie stark die Wohnung jährlich steigt. Das ist die Annahme, die im Ergebnis am schwersten wiegt und die niemand kennt. Bei einer Wertsteigerung von 0 ist das Haus ein Gut, das von sich aus nichts erwirtschaftet.
• Rendite des Investierten: Was das Geld erwirtschaftet, das der Günstigere nicht in die Wohnung investiert hat. Beim Mieten ist fast das gesamte kombinierte Kapital angelegt; beim Kaufen steht fast alles in Stein.

Häufige Fragen

Welche Differenz misst dieser Rechner?

Das Vermögen aus dem Kauf abzüglich dem aus dem Mieten am Ende des Horizonts, in Euro. Es ist eine Subtraktion zweier Säulen, die sich mit Annahmen gefüllt haben, die die öffnende Person eingegeben hat, keine Prognose und keine steuerliche Berechnung. Fällt sie negativ aus, liegt das Kaufen in diesen Jahren hinten, und das Vorzeichen bleibt: Es umzudrehen, damit die große Zahl positiv ausfällt, hieße der Seite eine Meinung zu geben, die sie nicht hat.

Warum ändern sich Haus und Miete einmal im Jahr?

So funktionieren Verträge: Die Miete wird alle zwölf Monate angepasst, und der Wert einer Immobilie wird zum Gutachtertermin neu bewertet. Denselben Prozentsatz monatlich anzuwenden würde das Haus bei 2 % jährlich in zehn Jahren mit dem Faktor 1,27 multiplizieren, und diese Zahl erfindet der Rechner, nicht die Annahme.

Was passiert, wenn der Kredit vor dem Horizont endet?

Die Rate fällt auf 0 und die Schulden stehen am Laufzeitende exakt auf null. Von da an zahlt der Eigentümer nur noch die Eigentümerkosten, und der Eigentümer investiert die Differenz zur Miete, die nun mit keiner Rate mehr konkurriert. Die Zeitreihe zeigt das: Der Punkt im Jahr, an dem der Kredit endet, ist der erste, in dem das Haus vollständig dem Eigentümer gehört.

Was passiert bei einem Zinssatz von null Prozent?

Die geschlossene Formel wird zu einer Division durch null. dein Grenzwert ist der in gleichen Teilen zurückgezahlte Betrag: 60.000 € auf zehn Jahre ergeben 500 € pro Monat, ganz ohne Zinsen. Das ist der Fall eines Familiendarlehens und einer Schätzung, kein Tippfehler.

Welche Grenzen akzeptieren die Felder?

Der Preis reicht von 10.000 bis 5.000.000 €, für die Prozentsätze von Nebenkosten, Eigenanteil, Zinssatz, Wertsteigerung und Rendite gibt es Obergrenzen, für den Horizont 1 bis 40 Jahre. Ein leeres Feld ist nicht null: Nicht ausfüllen und 0 eintragen sind zwei verschiedene Absichten. Übersteigen Eigenanteil und Kaufnebenkosten zusammen 100 % des Preises, warnt der Rechner, statt eine negative Hypothek zu berechnen.

Was zählt dieser Rechner NICHT?

Weder Steuern noch Verkaufskosten noch Abzüge noch das Ausfallrisiko noch Marktdaten. Der ITP oder die Mehrwertsteuer beim Kauf, die Einkommensteuer auf das Investierte, der Wertzuwachsgewinn beim Verkauf, die Kosten eines Mieterwechsels und die Risikoprämie eines Zahlungsausfalls sind nicht enthalten. Es sind elf Annahmen und eine Subtraktion: Was nicht in der Rechnung steht, steht hier im Text, nicht versteckt in einer Zahl.

Rundet die Rechnung die Ergebnisse?

Nein. Die Berechnung behält alle Dezimalstellen bei, und die Rundung erfolgt erst bei der Darstellung der Zahlen, wie in den übrigen Rechnern dieser Website. Eine Zwischenrundung ergäbe schönere und falsche Beträge: In einer Reihe von fünfzehn Punkten sieht man einen Cent Unterschied.

Ist die Zahl eine Empfehlung?

Nein. Sie ist die Differenz zwischen zwei Säulen, die mit den Zahlen der öffnenden Person gebaut wurden. Beide Ausgänge sind gleichermaßen legitim und hängen von Annahmen ab, die nur diese Person kennt: deinen Horizont, ihre Toleranz gegenüber Unsicherheit und das, was sie mit dem Geld vorhat. Die Entscheidung liegt bei der ratfragenden Person.

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