Amortizar hipoteca antes

Es la diferencia entre las dos cuentas que hace esta calculadora, y es la razón de existir. Al reducir la cuota, el plazo sigue siendo el mismo y cada mes pagas menos, pero los intereses se siguen generando durante los mismos 240 meses. Al acortar el plazo, la cuota es la misma y dejas de pagar antes, con lo que los intereses se acumulan durante menos tiempo. Por eso lo mismo amortizado ahorra mucho más acortando el plazo: 14.499,90 € frente a 6.520,68 € con 150.000 € al 3 % a 20 años y 20.000 € amortizados.

El artículo 23 de la [Ley 5/2019](https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con) rige para los contratos firmados desde el 16 de junio de 2019. En hipoteca fija, el máximo es del 2 % del capital amortizado durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de ahí. En variable, el artículo no da un porcentaje único: deja que cada contrato elija entre el 0,25 % de los tres primeros años y el 0,15 % de los cinco primeros, de modo que aquí se muestra el máximo de cada tramo. Además, la compensación nunca puede superar la pérdida financiera de la entidad.

Porque la calculadora solo sabe cuántos años pasan desde la firma, no en qué año se firmó el contrato, y son cosas distintas. Para saber si el artículo 23 te es aplicable hay que mirar la fecha de firma en tu escritura o en el contrato. La calculadora muestra el tope que correspondería a los años que declaras y lo dice en la propia fila, pero no da por hecho que tu contrato esté dentro de la ley.

Aparece una fila que dice que la comisión de tu contrato supera el tope legal para tu caso, con el porcentaje del tope al lado. Es un hecho de la cuenta, no un consejo: lo que la entidad cobre y lo que la ley permite son dos números que se comparan. La cifra grande ya descuenta la comisión que has declarado, así que el ahorro que ves es el que te queda después de pagarla.

Porque es lo que se cobra: el coste de amortizar es un porcentaje del capital que adelantas, no de toda la deuda. Con 20.000 € amortizados y una comisión del 0,5 %, la comisión son 100 €; si se calculara sobre los 150.000 € pendientes serían 750 €, y la cifra grande te diría que el ahorro es seiscientos cincuenta euros menor de lo que es.

Devolver todo el capital pendiente sí es un reembolso anticipado total y extingue el préstamo. Esta calculadora solo simula amortizaciones parciales: exige que la aportación sea menor que el capital pendiente y da un error si es igual. En una cancelación total habría que considerar la compensación aplicable y, si quieres liberar la carga registral, los trámites de cancelación de hipoteca, que aquí no se calculan. Por eso el resultado parcial no se puede extrapolar directamente.

Como cuenta, sí: te dice qué pasaría si ese interés se mantuviera constante durante todo el plazo. Como previsión, no. Una hipoteca variable se revisa, y el resultado depende del tipo que se aplique en cada revisión, que esta calculadora no proyecta porque no usa ninguna serie de tipos. El campo del interés lo dice con un «(supuesto)» en su etiqueta para que no se confunda con un dato oficial.

Es la cuenta que pone las dos opciones en el mismo plano. Si el dinero que no amortizas está en otro sitio, la cifra dice qué rentabilidad tendría que dar ese dinero para igualar exactamente el ahorro de intereses. Con un 3 % de hipoteca y un 19 % de IRPF, el punto de empate es un 3,7037 % antes de impuestos. Es aritmética con dos números que introduces tú, no una valoración de dónde conviene poner el dinero.

Sí, y esa es la forma de ver la diferencia. La línea del capital pendiente sin amortizar llega a cero en el mes 240; la de la aportación llega antes: en el mes 199 si acortaste el plazo. La distancia entre las dos líneas es el ahorro, dibujado mes a mes. Si elegiste acortar el plazo, la segunda línea se detiene en el mes 199 porque la deuda ya está saldada y no hay nada que dibujar después.